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レッスン１日目 「サブリースは完全な家賃保証ではない」
解説：サブリース＝家賃保証は、契約期間中、契約時の家賃が保証されるわけではない。通常は２年毎に保証家賃の見直しが行われる。もし、相場が下がっていれば、保証家賃の減額を言い渡されることもある。それでも、サブリースをお願いしたい場合は、定期借家契約のサブリース契約か、一定期間家賃を減額しない契約が可能かどうか打診してみよう。
レッスン２日目 「真の専門家はあなた自身」
解説：アパート経営において、本当の専門家はあなた自身。設計士はアパートを自分の作品と考え、ゼネコンは利益が確保できるように設計変更を要望し、銀行は担保を多く取ることと金利を稼ぐことしか考えず、不動産業者も自分の手数料のことしか考えず、さらに大家さんのために戦ってくれる税理士はいない。そんなアパ・マンの専門家もどきがよってたかって、あなたの資産をいじくりまわす。こんなアパ・マン事業がうまくいくはずがない。
レッスン３日目 「資産は３代続くと無くなるわけ」
解説：例えば、兄弟が３人いるとしよう。その遺産をその３人で平等に等分するとしたら、ひとり当たりの相続分は１／３になる。さらにそれぞれに子供が３人いるとして、また平等に三等分する。すると、元の資産が３×３＝９となり、孫の代になると１あった資産は、１／９となる。こうして３代目にわたる遺産はスズメの涙程になっていく。
レッスン４日目 「すべてお任せの事業に成功無し」
解説：世の中に楽して儲かる商売はない。自分自身の市場価値を高めた分、天はあなたに適切な報酬を用意する。
レッスン５日目 「リスクは予測し備えるもの」
解説：世の中、リスクはつき物である。しかし、起こりうることをあらかじめ予測し、備えることはできる。リスクは、あなた自身で管理できれば、リスクはリスクでなくなる。恐れる必要は全くない。
レッスン６日目 「何を根拠に４７年も家賃保証するのか」
解説：少し前のこと。４７年家賃保証をする会社が現れた。何を根拠に４７年なのか？恐らく、鉄筋コンクリートマンションの法定耐用年数が４７年だと思うが、懸命なあなたは、このようなシステムに絶対に乗ってはいけない。バカ高い保証料を払うだけ無駄である。
レッスン７日目 「いい業者、悪い業者」
解説：あなたにとって「いい業者」とはどんな業者だろう。いい業者の条件とは、コミュニケーションが密にとれ、要望に対するレスポンス（反応）が早い業者であることが条件。それと、もうひとつ。自分の「意見」ではなく、まず「事実」を正確に伝えてくれるかどうかである。
レッスン８日目 「晴れの日に傘を貸し、雨の日に傘を取り上げる」
解説：景気が良く、資金繰りが楽なときに「金を借りてくれ」といい、景気が悪く資金繰りが大変なときに「金を返せ」と迫る、銀行の内情を揶揄した言葉。常に優位な立場で交渉できるよう、ファイナンスの知識は必ず身につけておきましょう。
レッスン９日目 「新築そっくりさん」
解説：例えば、あなたが料金は同じだが、どちらのホテルにしようか迷っているとする。Ａホテルのシーツは前泊者の使いまわし。Ｂホテルのシーツはパリッとノリの利いた、真新しいシーツ。どちらのホテルに泊まるか。答えは明白。入居者が決まらないと嘆く前に、まず、その部屋を入居者の立場になって見てみよう。
レッスン１０日目 「不動産には神様が宿る」
解説：不動産には、神様がいて誰が一番有効に使ってくれるかじっとみている。だから、一生懸命勉強して働く人には、見えない力を貸してくれるものなのだ。
レッスン１１日目 「高齢化社会から好齢化社会へ」
解説：高齢者２５００万人のうち、その８５％が自立できる高齢者。そのほとんどが健康面に不安のない元気な方である。しかも、個人金融資産１４００兆円のうちその６０％となる８４０兆円を６５歳以上の高齢者が持っている。「人口の４人に１人が、元気でお金のある高齢者」となれば、この一大マーケットをターゲットにしない産業など成立しない時代になるは明白である。
レッスン１２日目 「少子化が起こる理由」
解説：少子化の原因は、晩婚化、女性のキャリア進出などがあげられる。特に晩婚化率は、30代の男性が40％、女性も30％を超え、年々晩婚化は拡大している。
レッスン１３日目 「挨拶は商売の基本」
解説：商売の基本は「挨拶」商売のうまい人で、「挨拶」の下手な人はいない。
レッスン１４日目 「良い銀行の条件とは？」
解説：良い銀行とは、大手で財務内容が良い銀行のこと、、ではない。良い銀行の条件はただひとつ。
「金利が安いこと」につきる。なぜなら、借りた金はすぐ返せないからである。
レッスン１５日目 「本当の資産は不動産ではなく稼動産！」
解説：不動産は「稼動」してこそ資産！「稼動」していない不動産、それは「死産」に他ならない。不動産をもっと「稼動」させるヒントはないだろうか。空いているスペースは無いだろうか？
レッスン１６日目 「家賃は下がるという誤解」
解説：今の時代、家賃は下がっていくもの。と多くの人が思い込んでいる。しかし、そんな思い込みをよそに、家賃をあげている大家さんがいる。その大家さんがやっていることは何か？「大家としてやるべき事をやる。そしてそれに見合った家賃を要求しているだけ」という。当たり前のことをやり、要求する。
なるほど、当たり前のことをせず、要求もしなければ、家賃はあがるはずも無い。
レッスン１７日目 「掃除を徹底的にヤレ」
解説：セブン－イレブンは、「掃除と挨拶」を徹底させて、急成長を遂げた。ある金持ち大家さんの掃除は、平面的ではなく立体的に行う。それも週４回。「だって、建物は床だけじゃないでしょう？壁も天井だってあるんだから、目に見えるところは全部お掃除しなくっちゃね」脱帽である。
レッスン１８日目 「宛名フォントにこだわれ」
解説：昨日に引き続き、掃除を徹底する金持ち大家さんの事例。「郵便受けの表札は入居者に任せると、フォントや色、形もバラバラで見栄えが悪くなります。そこで、全部私がフォントを統一して貼っているんですよ」なんと、表札のフォントまでこだわるか！またまた脱帽である。
レッスン１９日目 「掲示板へのお知らせメモの張り方」
解説：またまた引き続き、掃除を徹底する金持ち大家さんの事例。「掲示板のお知らせは画鋲で貼ったりすると、見栄えが悪くなります。針を刺している部分が破れたりしますし。だから、両面テープで貼るんです。しかも縦横まっすぐにね。絶対にガムテープで壁にべったり貼るような無神経な貼り方はしませんよ」世の中の管理会社の諸君。この心がけ、肝に銘じたまえ！
レッスン２０日目 「リスクの定義」
解説：リスクとは本質的に知らないことを、さも知ったふりをして行動することである。つまり自分自身で本質をつかみ、管理できれば、リスクはリスクでなくなる。本質をつかんでいないために自分で管理できないところにこそ、最大のリスクが潜んでいる。
レッスン２１日目 「新築した瞬間、老朽化が始まる」
解説：多くの大家さんは、メンテナンスフリーの素材を望む。しかし、形あるものすべてに始まりと終わりがあるように、建物も完成したその瞬間に老朽化が始まる。年老いた、大女優が輝き続けるのも、日ごろから自分を磨き続けているから、息の長い芸能生活が続けられるのである。
レッスン２２日目 「成約率と家賃の以外な関係」
解説：内見者にしめる成約率の割合は、良くて新築３０％、中古なら２０％がいいところ。これはどんなに素晴らしいデザイナーズマンションであってもほとんど変わらない。空室に困っている大家さんは、内見者が２、３人いて成約しないと「家賃が高いのではないか」と考える。しかし、確率論で考えると、圧倒的に内見者の数が足りない。家賃を下げる前に、もっと内見者の数を増やすためにどうしたらいいのか、考えてみよう。
レッスン２３日目 「大家さんも営業せよ！」
解説：建てれば、埋まる。これは昔の話。今は、入居者や不動産屋さんの「買い手市場」。営業ができないければ生き残ってはいけない。しかし、営業の仕方は簡単。あなたの顔と、名前と物件を覚えてもらうだけ。あとはコミュニケーションを密にするだけでいい。
レッスン２４日目 「終の住み処も賃貸で・・・」
解説：昔はマイホームを持つことが、人生におけるひとつの大きな目標だった時代だ。現に、ある情報誌の調査によると、１０年前はマイホーム派が６割、賃貸派が４割だったが、今はマイホーム派が４割、賃貸派が６割と逆転している。今の世の中は、一夜にして昔の価値観が入れ替わってしまう、そんな時代だ。常に世の中の動きを捉えられるように、アンテナを張り続けることが重要である。
レッスン２５日目 「意見か事実なのかを見極めろ」
解説：素人はいわゆる「専門家」の話を鵜呑みにしやすい。すべてを鵜呑みにするのではなく、きっちり事実を知り、判断することが重要だ。「専門家」によって言うことが違う「意見」ばかりだと、あなたは振り回されるばかり。あなたがまず知らなければならないことは、「事実」なのである。
レッスン２６日目：「トホホな事業計画を練る！」
解説：アパートの計画にあたっては、希望観測的な甘い収支計画はご法度。家賃、空室率、金利、返済期間などは、多少厳しく見積もり、どこまでなら、キャッシュが持ち出しにならずに耐えられるかを検証しなければならない。
レッスン２７日目：「ささやかなサービス」
解説：これからの大家業は、一旦、入居したら退去させないようにすること。すなわち、一旦入ったら出られない「アリ地獄経営」を目指さなければならない。そのためには、ささやかなサービスを常に心がける。たとえば、誕生日などに思いがけないプレゼントなどはとても効果的。中には、ワインや毛蟹を送るツワモノ大家さんもいるが、お金をかけなくても、お誕生日カードなどでも十分だ。田舎を離れて一人暮らし、彼女いない暦○年の入居者もきっと喜んでくれるはずである。
レッスン２８日目：「相場家賃は業者が貸しやすい家賃でしかない 」
解説：家賃の相場というのは、不動産業者が入居者を決めやすい価格で形成されているというのが私の考え。「どのくらいの家賃を取りたいのか」目標を定め、それに見合うサービス、戦術をとれば、家賃をあげることはできる。「家賃は下がるものだ」という思い込みの殻を破ったとたん、家賃はあがる。
レッスン２９日目：「ウチは広く募集していますから・・・のウソ」
解説：「ウチは、最初からこの辺の業者さんに物件情報を公開していますし、この辺では一番知名度がありますから、是非、専任で募集させてもらえませんか？」最初から情報を公開すると言い切るなんて、ずいぶん良心的な不動産屋さんだと思ったが、念のため隣の不動産屋にいって聞いてみた。すると・・・
「なにいってんの、あそこは全部独り占めで、情報なんかこれっぽっちも回ってこないよ」「・・・・・・」
業者の言葉を鵜呑みにせず、必ず自分の目と耳で確認しよう。
レッスン３０日目：「大手だからお客が集まるというのは幻想」
解説：「ウチは、大手ですから・・・」だからといって、早く入居者を決めてくれるという保証はどこにもない。自社内で情報を抱え込まわれてしまえばかえって間口が狭まり、入居者がなかなか決まらないこともある。大手だから・・・、ということではなく具体的な募集戦術を聞いて判断しよう。
レッスン３１日目：「内見せずに入居者はきまらない」
解説：入居者は実際の部屋を見ずに入居を決めることは無い。「入居者が決まらない」と嘆く前に、どうしたら、自分の物件に内見希望者を引っ張ってこれるのかを考えよう。
レッスン３２日目：「敷金内のリフォームは考えるな」
解説：例えば家賃が３万円×敷金２ヶ月＝６万円を預かっているとしよう。仮に敷金の返却が不要だとしても、たった６万円でどんなリフォームが可能なのだろうか。そもそも、リフォームを敷金の予算内で済まそうと思うこと自体が「金持ち大家さん」の発想と異なる。最低限かけるところにはお金をかける。さもなくば空室、家賃下落は拡大していくばかりになる。
レッスン３３日目：「消費税は全額取り戻せる！ 」
解説：消費税は、最終消費者が支払う税金。大家さんは、部屋を貸す人だから最終消費者ではない。
だから、新築にかかった消費税はほぼ全額取り戻すことができる。この事実を９９％の大家さんは知らない。そして、９０％以上の税理士も知らない。知らないということは本当に恐ろしい。
レッスン３４日目：「高額な家賃査定にご用心 」
解説：管理欲しさに、高額な家賃の査定を出してくる不動産業者が絶えないが、その家賃は保証されるわけではない。あくまで、それは管理を取るための餌である。後で失敗しないように、適正家賃を見極める目は自分で養っておくようにしよう。
レッスン３５日目：「家賃４倍の法則 」
解説：年収にしめる住居費の割合は２５％が限度。これを超えると生活が厳しくなり、滞納がおきる原因になりやすい。入居審査をするときには家賃年額の４倍の年収があるかどうかをチェックしよう。
レッスン３６日目：「外国人急増！」
解説：２００６年から日本の総人口は減少に転じているが、逆に在日外国人の数はここ１０年で毎年５万人も増えている。空室を嘆く前に、今あなたの目の前にいる外国人に注目してみよう。
レッスン３７日目：「いつかは売れなくなる」
解説：永遠に売れるものはない。今売れているものも、いずれは売れなくなる。今人気の設備もいずれ、当たり前の設備になる。売れている時こそ、次の一手を考えよう。
レッスン３８日目：「植栽にこだわる」
解説：草むしりが面倒だからと、「植栽部分をコンクリートにしてほしい」と大家さんから言われることがある。しかし、花壇は入居者への絶好のアピールポイント。季節折々のお花が飾られているだけで、あなたのアパートの印象は１０倍良くなる。手間をかけたくないのなら、手間のかからないガーデニングの手法を学べばいい。
レッスン３９日目：「コンセプトを与えよ」
解説：「女性専用」「単身赴任者専用」「学生専用」あなたのアパートにコンセプトを与えたとたん、地域のダントツになるとしたら・・・。さて、あなたはどんなコンセプトを与えますか？
レッスン４０日目：「生活必需品を備えれば埋まる」
解説：どうしても空室が埋まらないとお困りなら、リサイクルショップで家電用品を買い揃えよう。
ＴＶ、電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機、エアコンなどなど。入居者にとってあると助かるものを置くと、あっさり満室になってしまうことが多い。
レッスン４１日目：「住居費は１０分の１に抑える」
解説：一般の人は年収の平均２５％を「住居費」にかけている。お金を貯めたいのなら、住居費は年収の１０％に抑えなければならない。アパートを買う頭金が溜まらないと嘆く前に、まず住居費を節約できないかどうか考えてみよう。
レッスン４２日目：「お金が無くなる使い方」
解説：お金を減らすのは簡単。「家」「車」「保険」を良く考えもせず購入すること。逆を言えば、この３つの支出に気をつければ、自然とお金は溜まる。周りを見回してみよう。お金が無いと嘆いている人はに限って、この３つが揃っている。
レッスン４３日目：「満室になっても募集をやめるな！」
解説：大家さんなら誰しも「入居待ちができてほしい」と願うが、不思議なことに満室になったとたん、募集をやめてしまう。これでは入居待ちなどでるわけがない。入居待ちを意図的に作り出すのはとてもシンプルで簡単。満室になっても募集を止めないことである。
レッスン４４日目：「大家業はサービス業 」
解説：あなたの行っているアパート経営は果たして何業にあたるのか。不動産業？、大家業？、賃貸業？
私が過去インタビューした「金持ち大家さん」達に同じことを聞いてみると、すべての人が「サービス業」と答えた。これからのアパ・マン経営では、「入居者」を「お客様」ととらえ、常にサービスを心がけないと満室経営は続けられないと肝に銘じよう。
レッスン４５日目：「変化しないものは滅びる」
解説：恐竜が絶滅した理由を知っているだろうか。氷河期が到来したとか、地球に隕石が衝突し灼熱地獄になったから、という説があるが、すべては環境の変化に対応できなかったから恐竜は滅びた。
このように世の中の変化に適応できないものは滅びる運命にある。今はインターネットの革命が日々起きている時代。この大きな変化に乗り遅れないようにしよう。できないと最初から諦めるのではなく、できなければ、できる人に頼めばいいのである。
レッスン４６日目：「デザイナーズと普通のアパートの成約率は変わらない 」
解説：
新築であれば、普通のアパートとデザイナーズアパートの成約率はさほど変わらない。なぜなら入居者の価値観は違うからである。デザイナーズがいいという人もいれば、普通のアパートがいいという人もいるのである。
レッスン４７日目：「もらう家賃に見合った商品を提供しているか？ 」
解説：家賃が下がって大変、と嘆く前にその家賃に見合った商品（部屋）を提供できているか考えてみよう。売上げというのは、お客様に与えた価値の対価である。だから、家賃を上げるのも簡単。お客が感じる価値をあげればいいだけなのである。
レッスン４８日目：「物件は３度見て買え！ 」
解説：中古アパートを買う時、一度ではなく契約までに最低３回は足を運ぼう。雨の日、晴れの日、曇りの日、朝、昼、晩・・・それぞれ違った表情が見れるはずだ。
レッスン４９日目：「家賃はまだ下げるな！」
解説：中古のアパートの場合、その成約率は経験上２０％程度。ということは、１人の入居者が決まるまでに最低５人の内見者が必要になる計算になる。もし、不動産業者から家賃の減額を提案されているのであれば、内見者の数を一度確認してみよう。もし、まだ５人に満たないのであれば家賃を下げる前にまだまだ、あなたがすべきことはある。
レッスン５０日目：「財産を増やす地主、減らす地主」
解説：財産を増やす人は、駅前一等地を他人に貸し自分は田舎に住む。一方、財産を減らす人は駅前一等地に自宅を建て優越感に浸る。
レッスン５１日目：「入居者の満足度をあげる世界一簡単な方法」
解説：入居者の満足度を上げる、一番簡単な方法は大家さんの携帯番号を教え、「何かあったら３６５日２４時間いつでも電話してください」といっておくだけ。心配しなくても大丈夫。電話は年に２，３回しかかかってこない。
レッスン５２日目：「クレームはよりよいサービスのためのシグナル」
解説：入居者のクレームに耳をふさぐのは簡単だが、耳を傾けるのは難しい。しかし、クレームはあなたのサービスを向上させ満足度を高めることができるというシグナルなのである。
レッスン５３日目：「高齢者の大移動がはじまる」
解説：高齢化社会が本格化しはじめている。今後、高齢者はより利便性の高い都心部に異動することが予想できる。なぜなら、買い物、旅行などのアクセスもよく、もしもの時も、より高度な治療をすぐに受けることができるからである。
レッスン５４日目：「すべての不動産会社に訪問せよ」
解説：「空室が無くならない」と嘆く前に、地域の不動産業者に全部出向いて、募集を自らお願いしよう。いつまでたっても満室にできない不動産業者に「申し訳ないから」などといっている間に、あなたは損していることに早く気付かなければならない。
レッスン５５日目：「どっちの返済ショー 固定ＶＳ変動」
解説：景気が上向きの場合には「固定」景気が下向きの場合には「変動」これがお金を借りる際の基本中の基本。
レッスン５６日目：「融資可能になる条件（担保編）」
解説：基本的に銀行の担保の見方は、土地が路線価の８割。建物が建物価格の７割。土地建物の担保をあわせても資金が足りなければその分の追加担保もしくは自己資金が必要になる。
レッスン５７日目：「融資可能になる条件（収支編）」
解説：融資可能になる収支の条件は次の２つ。
・金利６％
・空室率２０％
これでキャッシュフローが１円でも黒字になれば収支の条件はクリアとなる。
レッスン５８日目：「普通借家のデメリット」
解説：普通借家契約だと、どんなに変な入居者も、「住み続けたい」といっている限り、住み続けさせないといけない。家賃を払わない入居者も居座られれば、裁判をしないと追い出せない。それでもまだ普通借家にこだわりますか。
レッスン５９日目：「生活保護者に滞納はなし」
解説：生活保護者ほど固い入居者はいない。もし滞納なんかすると、生活保護者は保護が打ち切られ
住むところがなくなってしまうからである。
レッスン６０日目：「もっと値引きしますよ」
解説：家賃を値切られても、追い返してはいけない。「もっと値引きしますよ、その代わり礼金１ヶ月増しです」とか、「礼金ゼロなら、家賃５千円アップになります」といってみよう。家賃をメニュー化すれば、あなたは損をせず満室を実現することができるのです。
レッスン６１日目：「タダほど高いものなし」
解説：頼んでもいないのに何故、測量をタダでやってくれるのか？頼んでもいないのに何故、地盤調査をタダでやってくれるのか？まだ建築の依頼もしていないのに・・・・。
レッスン６２日目：「３６４日の定期借家契約でトラブル回避」
解説：定期借家契約の場合、１年以上の契約は契約期限６ヶ月前に契約期限満了の通知を入居者に出さなければいけない。しかし１年未満、すなわち３６４日以内の定期借家契約なら事前の通知はいらず、契約期間満了と同時に契約は終了させることができる。
レッスン６３日目：「法人だから安心・・・は禁物」
解説：入居者は法人よりむしろサラリーマンの方が安全。なぜなら、毎月の給料が約束されているし、雇用保険にも入れるから万一の場合失業手当もでるからだ。一方会社は潰れたら終わり。羽振りがよく見える会社ほど注意しなければならない。
レッスン６４日目：「家賃１割アップを実現する方法 」
解説：家賃のアップは簡単。募集のときに家賃を上げて募集するだけ。また、更新のときに値上げを申し出るだけである。「家賃あがらないかなぁ」と祈っていてもダメ。要求しなければ家賃をあげることはできないのである。
レッスン６５日目：「入居者の顔と名前を覚える」
解説：入居者の顔を名前を全部覚えている「金持ち大家さん」がいる。挨拶するときには、必ず「○○さん、こんにちは」と名前を添える。たったこれだけでも大家さんの印象は良くなり入居者とのコミュニケーションがとりやすくなる。
レッスン６６日目：「タダで資金調達せよ」
解説：賃貸マンションを建築する場合、行政によってタダでもらえる補助金を利用できるケースがある。
利子補給、建築費補助等々。もし、あなたが賃貸マンションを建てようと考えているなら、県や市に利用可能な補助制度がないかどうか聞いてみよう。
レッスン６７日目：「その問題を先送りしない」
解説：今起こっている問題を先送り、または無視すると、必ず繰り返しその問題はあなたに襲い掛かる。
目の前の問題は最優先事項として解決に努めなければならない。
レッスン６８日目：「定期借家だと礼金は取れない」 のウソ
解説：未だ「定期借家だと礼金は取れない」と頑なに定期借家を拒否する業者が多い。しかし、定期借家を嫌がる入居者はホンの数％しかいない。もちろん礼金も問題なく今までどおりでＯＫ。騙されたと思って定期借家で募集してみてください。我々の勝手な思い込みだったということに気づくはず。
レッスン６９日目：「外国人が増える」
解説：2006年から日本の人口は減少に転じたが、在日外国人の数はこの１０年で５０万人増えている。毎年５万人のペースだ。外国人を拒絶していた大家さん！そろそろ外国人にも目を向けた方がいいですよ。
レッスン７０日目：「空室は必ず発生する」
解説：今は満室でも空室はいずれ必ず発生する。満室の時にこそ、募集戦略のことを考えておこう。
レッスン７１日目：「財布の中身が大事」
解説：アパ・マン経営の投資判断はいたってシンプル。あなたの財布に年間どれだけのお金が入ってきて、どれだけお金がでていくか、そして財布にいくら残ったのかを見るだけである。小難しい経理の知識は全く必要ない。
レッスン７２日目：「ネーミングにコダワリを持つ」
解説：「名は体をあらわす」ということわざがあるようにアパートのネーミングにも命が宿る。
レッスン７３日目：「何も考えず青色申告せよ」
解説：大家さんになったら、何も考えずに青色申告の届出をしよう。間違って白色申告をしてしまうと悲惨です。
レッスン７４日目：「立退きに６ヶ月分もの立退料はいらない」
解説：一般的に立退きには家賃６ヶ月分の立退き料が必要だといわれているが、全くの迷信。入居者に６ヶ月分の立退き料がもらえると思っている人はほとんどいない。ならば、あえて６ヶ月も立退き料を出す必要はない。３ヶ月分もあれば立ち退きは十分できる！
レッスン７５日目：「税金対策でアパ・マン経営をするな」
解説：多くの人は無駄なお金を一銭たりとも払いたくないという理由で節税を考える。しかし、金持ち大家さんは入居者により住みよい環境を提供する原資をつくる目的で節税をする。
レッスン７６日目：「企画のウェイトは８０％」
解説：アパ・マン経営の成功は企画で８０％が決まってしまう。中古投資も物件の選択で８０％が決まる。なぜなら一旦投資した金額を変えることはできないからである。だから常に企画力、物件を選ぶ選球眼を常に磨いておくことが大切だ。
レッスン７７日目：「４大ポータルサイトで募集をしているか？ 」
解説：インターネットで募集をしているといっても、街場の不動産屋さんが片手間でつくったＨＰに物件を掲載しているだけではインターネットに情報を公開しているとは言いがたい。インターネットで募集をするというのは、次の４大サイトのいずれか１つ以上に物件を掲載することである。
・フォレント・アドバーク・ホームズ・アットホームこれらに掲載された物件はさまざまなポータルサイトと連絡されるので幅広く入居者を募集することができるのである。
レッスン７８日目：「必要以上の担保は出さない 」
解説：土地を担保にローンをするときは、必要な分だけ分筆して担保提供するのが鉄則。必要以上の担保を提供すると、銀行の思い通りになって後々厄介なのだ。
レッスン７９日目：「入居者アンケートのススメ」
解説：入居者の声は、さらなるサービス向上のためのシグナル。定期的にアンケートを実施してサービスの向上に努めよう。
レッスン８０日目：「担保評価のセオリー 」
解説：担保の見方は簡単。土地は路線価の８０％。建物は固定資産税評価額となる。新築なら新築価格の約７０％だ。これを足したものが、その物件の担保価値となる。すなわち、借り入れも基本的にはその範囲内が限度になるわけだ。
レッスン８１日目：「どうして引っ越すのですか？」
解説：入居者との面談時に「どうして引越をお考えになったのですか？」と必ず聞くことにしよう。答えに口ごもったりしたら、前の大家さんとのトラブルが引越の原因だという可能性も十分ありうる。
レッスン８２日目：「家具をつければ埋まる 」
解説：空室でお困りの大家さんに一つアドバイス。冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、ＴＶ、ベットなどを最初から備え付ければ早期に埋まる可能性は高くなりますよ。
レッスン８３日目：「目安箱をおいて入居者のニーズを探れ」
解説：エントランスに目安箱を置いて、入居者の生の声に耳を傾けよう。そして、できることは、直ぐに対応する。そうすれば、入居者の満足度はあがり安定経営が実現する。
レッスン８４日目：「色を塗れば価値があがる」
解説：リフォームはお金をかけるだけが能ではない。センスの良い色づかいをするだけで、建物の価値は簡単にあげることができる。人間の視覚は形ではなく、まず色に反応するのである。
レッスン８５日目：「入居待ちをつくるコツ」
解説：入居待ちをつくるのはカンタン。満室になっても、入居募集をやめないことである。
レッスン８６日目：「契約しない理由を聞け」
解説：内見者はいるのに契約に至らない場合は、なぜ契約しないのか、その理由を聞くようにしよう。
間取り？、家賃？、立地？・・・その中に、早期満室にするためのヒントが隠れている。
レッスン８７日目：「上質なサービスは何か違うのか」
解説：日々の生活の中で、年に数回は上質なサービスを受ける体験をしてみよう。普通のサービスと何が違うのか？アパ・マン経営に活かせるアイデアは無いかどうか、観察してみてほしい。
レッスン８８日目：「滞納家賃にも税金はかかる」
解説：滞納は悪である。何故なら滞納家賃にも税金はかかるからである。滞納は未集金というれっきとした売り上げ。だから断固として滞納は根絶しなければならない。
レッスン８９日目：「滞納は2週間で解決できる 」
解説：滞納の回収率は２ヶ月以上遅れると、もはや全額を回収することはできない。しかし２週間以内なら家賃の回収率は９９％。滞納が起こったら直ぐに催促することが重要なのだ。
レッスン９０日目：「託すのではなく管理せよ 」
解説：
不動産は専門家に管理を委託するのは重要だが、すべてを「託す」と儲からない。不動産は、あなた自身が事業をそものの仕組みを理解し、専門家にアウトソーシングする感覚で管理を行わなければならないのである。
レッスン９１日目：「ステイタスは利益を生まない」
解説：アパ・マン経営にオブジェや過度なデザインは不要である。そのようなステイタスからは利益は生れない。どうしてもというなら趣味の範囲で行うべき。そこからの見返りは期待しないことである。
レッスン９２日目：「家賃は景気に左右されない」
解説：家賃相場は景気に左右されるものではない。しかし需要と供給には左右される。
レッスン９３日目：「業者向け完成見学会を催す」
解説：早期、満室のコツは不動産業者に物件の良さを知ってもらうことだ。そこで、新築アパートが完成したら、まず不動産向け見学会を開催するようにしよう。「これはいい物件だ」と営業マンに感じてもらえれば、内見者も積極的に紹介してくれるようになる。
レッスン９４日目：「あなたのアパートの特徴は何？」
解説：あなたアパートの特徴は一言で言い表わさなければならない。だから、ズバリ２０秒以内に説明できるようにしておこう。私がプロデュースした外断熱マンションの特徴はこうです。「お医者様が作った住むと健康になる外断熱マンション」どうです。興味が沸いてきませんか。
レッスン９５日目：「家賃保証をはずせば５％の収益アップ 」
解説：アパート経営は儲からないとお感じのあなた。もし家賃保証をしてもらっているなら、保証をはずすだけで利益は５％アップ。さらに礼金、更新料収入もあなたの収入になるのです。
レッスン９６日目：「立退は３ヶ月でできる！ 」
解説：家主からの契約解除には入居者に対して６ヶ月間の猶予が必要だ。しかし、お互いの同意があれば、１ヶ月後でも３ヶ月後でもかまわない。誠実に交渉すれば、立ち退きを３ヶ月以内に完了させるのはそう難しいことでは無い。
レッスン９７日目：「ごねる人はさっさと追い出せ」
解説：立ち退きでは、必ずごねる人が２０％存在する。そのような人は、立ち退き料を払ってさっさと立ち退かせてしまおう。ごねる人を後回しにすると、一致団結されて早期の立ち退きは難しくなる。
レッスン９８日目：「賃貸需要が拡大する理由」
解説：2006年から人口は減少に転じたが、賃貸需要が拡大する理由はまだまだある。例えば、少子高齢化による核家族化。３０代の未婚率の増加。（男性４０％、女性３０％、さらに増加中）離婚の増加に伴う、シングルマザーの増加。などだ。
レッスン９９日目：「契約は定期借家にせよ」
解説：新規の入居契約は必ず定期借家契約にせよ。定期借家にすると、家賃を下げないといけないとか、
礼金が取れなくなるとか、憶測で物言う不動産業者は未だに多い。しかし、全くそんなことは無いのでご安心を。
レッスン１００日目：「うまくいく方法をマネろ！」
解説：うまくいく方法があったら、それを真似てみるのが成功への近道だ。
レッスン１０１日目：「家賃を払わない入居者は客ではない」
解説：家賃を滞納する人は確信犯である可能性が高い。「この大家は甘い」と感じると、その甘さに付込みますます家賃を滞納する入居者もいる。「家賃を払わない入居者は客ではない」と肝に銘じ断固たる態度で家賃回収に努めるようにしよう。
レッスン１０２日目：「不良入居者を入居させない方法」
解説：不良入居者を入居させない最善の方法は不良入居者を入居させないこと。そのためには面接審査を重視することだ。
レッスン１０３日目：「カード決済で家賃を確実に回収せよ」
解説：家賃はクレジットカード決済が安全確実。滞納保証がついているカードなら、滞納督促からも開放される。
レッスン１０４日目：「あと６ヶ月空室か３０万円をかけてリフォームするか 」
解説：リフォームを全くしていない家賃５万円のワンルームが６ヶ月空いているとする。何もしなければ、さらに６ヶ月空いている可能性は大。とすると５万円×６ヶ月で３０万円の損だ。ならば、いっそのこと３０万円かけて新品同様にリフォームしてはどうだろうか。その部屋が５万円を頂戴するに値する商品になれば、入居者が決まるのも時間の問題になる。
レッスン１０５日目：「空室は損である」
解説空室は、あなたのポケットに穴が開いていて、チャリン、チャリンとお金が落ちているのと同じ。
空室は損であると意識し、常に満室になるように努力しよう。
レッスン１０６日目：「敷金内のリフォームは考えない」
解説：敷金はそもそもあなたのお金ではない。他人のお金を当てにしてリフォームをしようと考えている限り、お客様を満足させることはできないと心得よう。
レッスン１０７日目：「あなたにとって価値のある不動産とは？」
解説：あなたにとって価値のある不動産とはなんだろう？金持ち大家さんにとって価値のある不動産とは、「稼動する不動産」である。
レッスン１０８日目：「資産は守ると減る」
解説：地主の８５％が資産を減らしているというデータがある。日本の税制は守ると減る仕組みになっている。資産を増やすためには、仕組みを理解し攻め続けなければならない。
レッスン１０９日目：「進化し続けるアパート」
解説：新築時にあれも、これもと欲張って最新の設備を備えたがる大家さんがいる。しかし、入居率や家賃はそう変わらないものだ。しかも１０年も経てば設備はすべからく古くなる。それより、２年毎に最新の設備を付け足してあげよう。住めば住むほど設備が進化するアパートの経営がうまくいかないわけがない。
レッスン１１０日目：「得られる家賃から事業予算を決める」
解説：事業費（建築費）は必ず得られる家賃（相場家賃）から逆算して予算を組もう。アレもコレも欲張ると、その費用を回収するために家賃を高くしなければならなくなる。そんな希望観測的なアパ・マン経営がうまくいくはずはない。
レッスン１１１日目：「ベンツで出前をするラーメン屋」
解説：ちょっと考えてみよう。ベンツで出前をするラーメン屋は儲かるだろうか？ベンツで出前をするのなら、ラーメン一杯３，０００円はくだらない。一杯７００円のラーメンを出前するのなら、５０ｃｃのカブが妥当だ。実は、ここにアパ・マン投資の極意がある。
レッスン１１２日目：「長期入居者は特別扱いを！」
解説：長期間入居してくれている上得意客には、思いがけないサービスを提供して更に長く住んでいただこう。特に、プロによるハウスクリーニングはとても喜ばれるのでお勧めです。
レッスン１１３日目：「リターンとリスクは振り子の関係 」
解説：リターンとリスクは振り子のようなもの。振り子のふり幅がリスクだとすれば、振り子のたて幅がリターンになる。つまり、ふり幅を（リスク）が大きくなれば、たて幅（リターン）も大きくなるのである。
レッスン１１４日目：「いいコンクリートを打ち上げる方法 」
解説：いいコンクリートを打ち上げる方法は簡単。生コン打設の時に、現場の人に缶ジュースを持って
挨拶をし、作業中ずっと現場に立っているだけでいい。施主がじっと見ている生コン打ち現場で緊張感を持たない作業員はいない。
レッスン１１５日目：「子供に魚を与えるより・・・ 」
解説：子供に魚を与えるより、魚の釣り方を教えた方が、子供の人生はきっと豊かになる。
レッスン１１６日目：「情報は出さないと入らない」
解説：入り口があれば、出口がある。光があれば影があるように、情報は出さないと入ってはこない。
レッスン１１７日目：「イベントを催す」
解説：入居者同士のコミュニティー作りにイベントの開催は有効。お花見、フリーマーケット、音楽会など、いろいろなイベントにチャレンジしてみよう。
レッスン１１８日目：「モノごとには始まりと終わりがある 」
解説：すべての事象には始まりと終わりがある。いいときも永遠ではない。いい時にこそ次の一手を
考えおこう。
レッスン１１９日目：「７２時間以内に行動せよ 」
解説：７２時間以内に行動しないものは永遠に行動しないという法則がある。ということは７２時間以内に何らかのアクションを起こせばあなたの人生は劇的に変わるということになる。
レッスン１２０日目：「なぜ、銀行マンは転勤するのか？」
解説：銀行マンは２，３年に一度必ず転勤する。支店長は決まって２年で転勤だ。その理由は、お客と癒着し無理な融資などをしないようにするため。いくら銀行との関係強化につとめても、担当者や支店長が変われば体制が１８０度変わりサッと手を引かれることもあるから依存は禁物だ。
レッスン１２１日目：「敵を知りて己を知れば百戦危うからず 」
解説：例えば、ウィークリーマンションに泊まってみる。例えば、ゲストハウスに１ヶ月だけ泊まってみる。そうすれば、いまあなたのアパートには何が足りないのかがわかる。
レッスン１２２日目：「外国人にビビルな日本人」
解説：今後の日本には外国人が増えつづける。大家さんにとっては格好のお客様になる可能性大。外国人をアレルギーを無くさなければ、これからの社会は生きていけない。
レッスン１２３日目：「売って買う戦略」
解説：不動産は動かせないと誰もが思い込んでいる。多くのひとが、立地が悪くてもアパートなどで有効活用できないか考えている。しかし、時にはその土地を売って、中古のアパートをキャッシュで買った方がはるかに資産を活用できる場合がある。売って、買う。資産活用にはこのような選択肢もあることを頭に入れておこう。
レッスン１２４日目：「リフォームは投資 」
解説：今の家賃を維持するためには、常にその家賃にあった商品を提供することが大事。つまり、商品価値を維持するためのリフォームは常に行わなければならない。ただし大規模なリフォームは、採算性に注目しなければならない。ただお金をかければいいというものでもない。
レッスン１２５日目：「売ることは考えることから始まる」
解説：セブンアンドワイホールディングス、鈴木敏夫会長の言葉。大家業も商売。頭を使わずして儲けることなどできないのです。
レッスン１２６日目：「バイク専用駐車場は儲かる」
解説：団塊世代が大量定年を迎えると消費が伸びる。特に、自分の趣味に財布の紐を緩めるひとは多くなるだろう。例えば、おじさんに憧れのハーレーダビッドソン。買っても泥棒の格好の餌食になって保管する場所がないのが実情。そこでバイク専用駐車場が最近増えているというわけだ。今、バイク専用駐車場の半数はハーレーが占めている。
レッスン１２７日目：「地域の慣例は関係ない」
解説：敷金、礼金、保証金、定期借家など、地域によってその慣例はまちまちだ。しかし、それは売る側の身勝手な決まりに過ぎない。お客様の立場になれば、慣例などは関係なく、どのような条件でも入居者が決まるときは決まる。定期借家などは「定期借家にすると礼金はとれないし、家賃を下げなければならないですよ」という業者が未だに存在する。では、定期借家契約で家賃を１割高くとっている私は何なのか？いい加減目を覚ましてほしいものだ。
レッスン１２８日目：「自分でやるなら、このプランでやりますか？」
解説：強引な営業マンを一蹴する一言。「自分でやるなら、このプランと収支でやりますか？」と相手の目をみていってみよう。返事に困ったら、そりゃあ問題ありでしょう。
レッスン１２９日目：「アパート専用のホームぺージをつくれ」
解説：とにかくアパートのホームページを作ろう。そして、物件チラシ、物件看板、のぼり、名刺など
あらゆるところにそのＵＲＬ（アドレス）を載せる。インターネットほどコストのかからない宣伝媒体はないんです。
レッスン１３０日目：「不動産は絶対に共有にするな」
解説：不動産は絶対に共有で相続してはいけない。なぜなら、売るにも、貸すにも、修繕するにも、全員の同意が必要になるからだ。意思決定が遅くなれば、その分機会損失も増えることになるのである。
レッスン１３１日目：「建築現場が一番の宣伝媒体」
解説：新規の入居募集は、建物が上棟したらスグに垂れ幕で募集できるように準備しておこう。準備は、早やければ早いほどいい。
レッスン１３２日目：「ひと部屋だけは２ヶ月前に仕上げよう」
解説：建築中の入居募集で困ること。それは、実際の部屋を見せることができないこと。実際の部屋を見なければ、なかなか契約までは至らない。そこで、ひと部屋だけ先に仕上てもうように建築業者にお願いしてお客様をご案内できるよう準備しておこう。
レッスン１３３日目：「情報が公開されているか自分で確認せよ」
解説：講演にいくと、必ず大家さんにお聞きすることがある。「不動産業者にインターネットをつかって物件を公開してもらっている大家さんはいらっしゃいますか？」すると、ほとんどの大家さんが手をあげる。そこで、私はこう伺う。「では、実際に自分で検索してみて物件が出てくるかどうか確かめたことのある方はいますか？」すると、半数以上の手が下がる。インターネットを使って云々、を考える前に、基本的な確認作業ができていないのでは本末転倒だ。自分は掲載しているつもりでも、検索登録されていない物件も多い。実際にネットで検索してみたら、間違って築年数が１０年も古く掲載されていたという話も聞く。このようなイージーミス一つでも反応は激減してしまうのである。
レッスン１３４日目：「相続は３つの対策が必要」
解説：相続対策はアパートを建てて資産を圧縮するだけでは不十分。圧縮、分割、納税資金、この３つの対策がかみ合って初めて相続対策といえるのである。
レッスン１３５日目：「夢の外断熱でブンブン稼ぐ方法」
解説：数年前、外断熱マンションのプロデュースをしたが、外断熱は本当にすばらしい。入居待ちが絶えない。ただ、コスト増にはなるので収支度外視の計画は厳禁。私は利子補給を利用することで、収益性をよくすることに成功した。
レッスン１３６日目：「得たい結果を得る方法」
解説：得たい結果がでるまで、手をかえ品をかえヤリ続ける。そうすれば必ず得たい結果を得ることができる。空室対策も同じ。入居者が決まるまでやり方を変えながら頑張り続けることだ。
レッスン１３７日目：「募集広告は死ぬ気でつくれ」
解説：入居募集広告は、お客様とあなたを最初につなぐ大変重要なツールである。
「この程度でいいか」などと適当に作っていてはいつまで経っても入居者は決まらないと心得よう。
レッスン１３８日目：「表面利回りって何？」
解説：今更聞けない人へ、表面利回りとは・・・「年間家賃収入÷総投資額（物件価格＋諸経費）＝○○％」
このように、いくら投資をして年間で家賃収入がどれだけあるか。その単純な利回りを示すものが表面利回りです。
レッスン１３９日目：「土地は３つに色分けて管理する」
解説：相続対策は、資産を３つに色分けして管理することが基本になる。その３つとは「自宅として住む土地」「将来売却する予定の土地」そして「有効利用を図る土地」である。
レッスン１４０日目：「自分の資産を「そら」で言えますか？」
解説：相続対策を考える前に自分の資産の詳細はきっちり把握しておかなければならない。つまり、規模、広さ、価格や築年数、収益力などが「そら」でいえるかどうか。医者が診察無しに、クスリを処方できないのと同じで、資産の状況を把握しておかなければ、正しい相続対策はできないのである。
レッスン１４１日目：「新築を買ったとたん８掛けになる理由」
解説：分譲住宅の販売価格には、土地代＋建築費の他に、モデルルーム、広告費、販売経費、利益が含まれている。これらが約２０％。だから、買った瞬間に買取査定をしてもらうとその建物の値段が８掛けになってしまうのである。
レッスン１４２日目：「路線価がわかれば、実勢価格は想像可能」
解説：土地の値段は一物四価といわれ、４つの価格がある。そのうちの１つ、路線価は公示地価の８掛けになっている。インターネットであなたの土地の路線価がわかれば、その路線価を８で割り戻せば、おおよその実勢価格をつかむことができる。路線価÷０．８＝公示地価（実勢価格）
路線価を調べる方法http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
レッスン１４３日目：「他人の私道に接道では担保評価されない」
解説：他人の私道に接道している土地の担保評価は低い。このような土地にアパートを計画する場合、相当額の自己資金の投入が必要になる。
レッスン１４４日目：「自己資金投入額の目安」
解説：基本的に、金融機関は土地建物の担保評価以上の融資はしない。担保評価の目安は、土地＝路線価の８０％、建物＝固定資産税評価額になる。物件価格の２～３割の自己資金を投入しないと、金利の交渉すらできないことが多いので覚えておくといい。
レッスン１４５日目：「青色申告３つのメリット」
解説：大家さんになったら、何も考えずに青色申告をしよう。メリット１ 欠損金を個人３年、法人７年まで繰り延べられる。メリット２ 青色専従者給与を支払うことができる。（事業的規の場合）メリット３ 特別控除がある（事業的規模なら６５万円、それ以外は１０万円）通常の白色申告だと、一切これらの特典は受けられないので注意しよう。
レッスン１４６日目：「専任だと早く入居者が決まるのは迷信 」
解説：専任をいいことに、あなたの物件情報を抱え込む業者がいるので注意。本来は専任だからこそ、情報を同業者にオープンにし、いち早く入居者を決める責任が専任業者にはあるのである。
レッスン１４７日目：「竣工後２ヶ月代金２％を留保せよ」
解説：竣工後２ヶ月は、何かと不具合が多いものである。せっかく入居者が決まっても、クレームになる恐れがあるから不具合には即対応することが大切だ。しかし、すべての業者がそうではないが、建築業者に全額工事代金を支払ってしまうと、アフターフォローを後回しにされてしまうことがある。このようなことを防止する得策は、竣工後に工事代金の２％を留保する契約を結ぶことだ。お金という人質を持っていると、業者のアフターフォローは最速、最短になる。
レッスン１４８日目：「「入居の旬」は「退去の旬」でもある」
解説：３月だから入居者が決まりやすいと過信してはいけない。「入居の旬」は「退去の旬」でもあるのだ。
レッスン１４９日目：「入居者のためにではなく入居者の立場で考える」
解説：入居者のために何かをするかを考えると、的がはずれたサービスになることがある。的をはずさないサービスを提供するには、入居者の立場になって考えることだ。
レッスン１５０日目：「ウェルカムバスケットで入居者の心をガッチリつかめ」
解説：例えばシティーホテルの部屋に入ると、さまざまなアメニティーグッズが揃っている。シャンプー、剃刀、歯ブラシ、入浴剤など。もし、引越仕立てのアパートに揃っていたらどうだろうか？私なら嬉しい。そして、きっと口コミをする。
レッスン１５１日目：「アパートを建てないという選択」
解説：土地活用はアパートを建てるだけが能ではない。土地を売ってその現金で中古アパートを買った方がよほどいい資産活用になる場合がある。
レッスン１５２日目：「シルバー人材の登用」
解説：シルバー人材センターには、まだまだ現役で働ける人材沢山いる。しかも清掃業務などは、週３日、２時間、という条件でもＯＫ。自主管理をしている大家さんにとっては強い味方である。
レッスン１５３日目：「知識がなければ意思決定ができない」
解説：あなたが決断ができなのは、知識がないから。知識があればすぐに意思決定ができるし覚悟が決まる。だから常に勉強。一生勉強なのである。
レッスン１５４日目：「固定資産か修繕費か３つの判断基準」
解説：固定資産か修繕費かは次の順序で判断する。１、その代金が20万円未満なら修繕費２、その代金が20万円を超えても、そのリフォーム周期が概ね3年以内なら修繕費３、20万円を超えて、その周期が3年以上でも、もともとの新築当時と同じ仕様に直すだけなら修繕費
レッスン１５５日目：「コップの水は途中で飲むな」
解説：コップの水は途中で飲んではいけない。溢れた水を飲むこと。資産を増やすための鉄則である。
レッスン１５６日目：「アプローチの数だけ成約率は高くなる」
解説：入居者が決まらなくても途中で絶対あきらめないこと。これがダメなら次はあれ。次々にアプローチを変え続けてトライすれば、必ず成約率は高まります。
レッスン１５７目：「プリザーブドフラワーでエントランスを飾る」
解説：エントランスを生花で飾るのは、手間や手入れが大変。造花だとやっぱり雰囲気がでない。
そんなあなたに朗報。プリザーブドフラワーなら、生花を約１年間美しいままで飾ることができる。しかも手入れが全く要らない。プリザーブドフラワーは生花にオーガニック系の染料を吸わせ、特殊な加工を施すことでナチュラルな姿や風合い、鮮やかな花色を長期間にわたって保つ加工花のこと。あなたの奥さんに趣味もかねて作ってもらえれば、お客様にも喜んでもらえて一石二鳥である。
レッスン１５８目：「第一印象は形より色」
解説：メラビアンの法則によると、人の第一印象を決定付ける要素の５５％を視覚から受け取っているという。また、人は五感のうち視覚からの情報が全体の８７％を占めている。パッと見た瞬間に人間の目に映るのは色である。だからお金がかかる形よりも、お金のかからない色にこだわったほうが遥かに賢いのである。
レッスン１５９目：「なぜ税金対策をするの？」
解説：なぜ？税金対策をするのか？
＜普通の大家さんの答え＞「そりゃ無駄な税金は一切払いたくないからさ」
＜一方、金持ち大家さんの答え＞「そりゃ入居者により良い生活を提供できるようにお金をかける必要があるからね」
これが「金持ち大家さん」がますます金持ちになる理由である。
レッスン１６０目：「簡単なカラーコーディネートの仕方」
解説：狭い部屋は、「青み」がある色づかいにすると広く感じさせることができる。日当たりの悪い部屋に「黄み」がある色使いをすると暖かかみのある部屋にすることができる。
レッスン１６１目：「負け戦をしない」
解説：「負け戦」をしないためには、ルールを知ることである。ルールを熟知すれば、勝てる方法が見えてくる。やりながらルールを覚える人は、多少の火傷は覚悟しなければならない。不動産投資で火傷をすると資産は確実になくなってしまうことを肝に銘じよう。
レッスン１６２目：「元付け業者と先付け業者」
解説：不動産業者には、大家さんに直接募集依頼を受けている「元付け業者」と実際に入居者を決める「先付け業者」が存在する。もし、なかなか入居者が決まらないのであれば、元付け業者が物件情報を独り占めしている可能性がある。そんな時は、先付け業者である同業他社にも物件情報が公開されているかどうかチェックしてみよう。あなたの物件をお客様に紹介してくれる業者が多ければ多いほど入居者が決まる可能性は高くなるのである。
レッスン１６３目：「プロパンガスで稼ぐ」
解説：都市ガスが開通している地域でもあえてプロパンガスにする。するとガス会社はガス配管はもちろんのこと給湯器もタダで付けてくれる。イニシャルコストを抑えるならプロパンガスが一番です。
レッスン１６４目：「日本一簡単な事業収支判定法」
解説：土地を持っていてアパ・マンを新築する場合、利回りは最低１０％以上から企画をスタートさせることが重要。では、家賃収入が年間５００万円見込まれるケースで利回り１０％を確保するための投資額はいくらか？答えは簡単。５００万円を１０倍すれば１０％で回る投資額を導き出すことができる。
５００万円×１０倍＝５，０００万円
つまり総投資額を５，０００万円以下にすれば１０％以上回る事業を構築することが可能になるのである。
レッスン１６５目：「アパートを買う前に３回調査せよ」
解説：アパートは購入前に必ず３回は見に行こう。朝、昼、晩。そして晴れ、曇り、雨。それぞれ、物件の表情は違うし、良さそうな物件も意外な落とし穴が見つかるかもしれない。
レッスン１６６目：「昭和５６年６月１日以降着工か？」
解説：耐震性を判定する一番簡単な方法は、昭和５６年６月１日以降に着工した建てものかどうかを見ること。これ以降の建物は、現在の耐震基準となっている新耐震基準に基づいており、阪神淡路大震災でも倒壊する恐れはない。反対にこの時期以前に建てられた建物は購入する前に耐震診断を実施することをお勧めする。
レッスン１６７目：「見えない部分の予算をとっておく」
解説：アパ・マン建築には、不測の費用が発生する時がある。地中障害、地盤改良、近隣対策費など・・・
そのため、事業費の予算は不測の事態も想定し、余裕をもって予算を組むことが重要です。
レッスン１６８目：「戸建なら争続知らず」
解説：戸建賃貸はこれからの時代をリードする土地活用法だ。例えば相続対策にも非常に有効。１００坪の敷地に３棟の戸建賃貸を建て、兄弟三人に相続させるとしよう。長男は貸す、次男は売る、三男は自分で住む。このように遺産が相続人が自由になれば、絶対に相続でもめることはない。
レッスン１６９目：「アイデアを出す方法」
解説：アイデアは無からは生まれない。アイデアとは既知と未知の結びつきから産まれる。だから、アイデアを出す前に大量の情報をインプットしなければならない。本、雑誌、テレビ、セミナーなどは格好の勉強の場。そして、遊びに行き、ちょっとしたアイデアを紙に書いたり、人にしゃべったりしてみよう。このようなエクササイズを続けると、アイデアは突然天から降ってくるようになる。
レッスン１７０目：「滞納の督促は業者に任せる」
解説：家賃滞納の督促は、必ず管理会社に任せること。「今月給料がカットされて・・・、すみません、もう少し待ってもらえませんか？来月必ず払いますので・・・」なーんて入居者に面と向かっていわれてしまえば、必ず情がわいてしまうもの。こうなると、滞納は増えていく一方だ。だから、督促は、管理会社からビシッといってもらうことが大切。滞納督促は「情」ははさまない。肝に銘じよう。
レッスン１７１目：「リンゴは磨け！」
解説：道を挟んで八百屋が２軒ある。同じ市場で同じリンゴを同じ値段で仕入れてきたとする。Ａ店はリンゴをピカピカに磨き、Ｂ店は仕入れてきたままの状態で店頭に並べている。価格はＡ店もＢ点も一個１００円だ。さて、あなたはどちらのリンゴを買いますか？
レッスン１７２目：「医者も診断しなけりゃ薬は出さない」
解説：あなたの資産はどういう土地が何坪あり、建蔽率、容積率その他の制限、相続税評価額、そして相続税の試算も含めて完璧に「そら」でいえるだろうか？もし自分の資産がいくらあるのかが、明確になっていなかったと気づいたら、まず資産分析をしなければならない。そうしなければ、どの資産をどういう状態にしておくのがベストなのかは分かるはずがない。医者も診察しないで薬を処方することはないのだから・・・。
レッスン１７３目：「無理な値切りは禁物」
解説：アパート建築の見積もりは「ひと山いくら」では決まるものではない。無理な価格交渉は、下請けに無理をさせることにつながり結局欠陥につながることもあるので注意しよう。
レッスン１７４目：「AM、PMに惑わされるな」
解説：一昔前、ＡＭ（アセットマネジメント）、ＰＭ（プロパティーマネジメント）などという舌を噛みそうな、言葉が流行った。しかしいっていることは単純。「分散投資と満室経営のお手伝いをする」ということだ。難しいことを、さらに難しくいってしまうのが「不動産業界」の悪い癖。あなたは、こういった難しい言葉に惑わされること無く、何が正しくて、何が悪いのか、自分で判断できるようになってほしい。
レッスン１７５目：「入居者のメールアドレスを入手せよ」
解説：今、メールアドレスを持っていない人はいない。携帯、会社のアドレスを今すぐ入手するようにしよう。入居者アドレスを一覧にしておけば、不意のお知らせだけでなくさまざまな管理サービスに利用できる。
レッスン１７６目：「最初からフル装備にしない」
解説：新築時にあれこれフル装備にしたとしても、入居の反響はあまりかわらず、家賃もさほど高く取れるわけでもない。なにもフル装備にしなくても、新築なら満室にするのは難しくないはず。仮にフル装備にしても１０年後は古く当たり前の設備になるのなら、３年毎に最新設備を少しづつ追加してあげてはどうだろう。その方がきっと入居者は喜ぶはずだ。
レッスン１７７目：「平らなだけがバリアフリーじゃない」
解説：バリアフリーとは段差のないフラットの床だけを差すものでもない。途切れのない手すり、腰を曲げずに使えるようなコンセントの位置もバリアフリーのひとつなのだ。
レッスン１７８目：「付き合いで金融商品は買わない」
解説：銀行からで投資信託を勧められることがあるが、付き合いならきっぱり断ろう。そもそも「投資」は「付き合い」でするものではない。
レッスン１７９目：「ルームシェアとは？」
解説：ルームシェアとは、家族、親戚、恋人ではない他人同士が１戸のアパートやマンションを２、３人程度で部屋を割振り共同で生活するスタイルのこと。ここ数年、こういった貸し方、借り方が増えてきている。もし空室で困っているのなら「ルームシェア可」にするだけであっけなく満室になることもあるのだ。
レッスン１８０目：「ルームシェア向きの間取りとは？」
解説：ルームシェア向きの間取りは、他人の部屋を通らずに各部屋にいける「振り分け型」といわれる間取りが一番。振り分け型ならシェアメイトのプライバシーが守られるからだ。ちなみにバス、トイレも別々の方がいい。誰かが入浴中はトイレが使えないのは不便だからだ。
レッスン１８１目：「建ぺい率と容積率」
解説：建ぺい率とは、敷地に対する建築面積の比率制限のこと。容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合制限のこと。
レッスン１８２目：「寿司太郎の法則（住４他６の法則）」
解説：指定容積率は前面道路の広さで減ってしまうことがある。住居系地域は前面道路に０．４を、その他の地域（商業系、工業系地域）は前面道路に０．６をかける。そこで導き出された容積率を指定容積率と比較して小さい方の容積率が適用される。
例えば４ｍ道路に接道している土地があったする。この土地が「住居系」の用途地域で容積率２００％だとすると、前面道路４ｍ×０．４＝１６０％となり、この土地の容積率は１６０％になる。
この法則を覚えるのは簡単。住居系は４、その他は６、住４他６（すしたろう）と覚えればいい。土地を購入する場合には、これを覚えておき必ず前面道路の幅をチェックするようにしよう。
レッスン１８３日目：「ゆとりある空間」
解説：これから核家族化がいっそう進むということは、世帯あたりの人口も減っていくことになる。となると、ワンルームでもファミリータイプでもより一層、ゆとりがのもてる空間が求められるようになる。
レッスン１８４日目：「景気のカギは４６歳」
解説：アメリカの経済学者、ハリー・Ｓ・デント氏によると、景気動向のカギは４７歳前後の人たちが握っているという。この世代は人生のうちで一番お金を使う年代。ということは、全人口のうちで４７歳前後の人口比率が多くなる時に景気もよくなるということだ。日本に当てはめてみると、現在３０代の団塊２世が４７歳前後になったときに景気は良くなるはず。すると、２０１５年～２０２０年ごろに日本の景気は頂点になることが予測できる。
レッスン１８５日目：「都市データパックの活用」
解説：東洋経済新報社の都市データパックには、全国都市のあらゆるデータが載っている。人口、世帯数、世帯人数、の増減はもとより、持家比率や車の保有台数なども掲載されている。この冊子が数年分あれば、新設賃貸住宅戸数の増加数なども推測が可能になる。
レッスン１８６日目：「借地にアパートは建てられるのか？」
解説：借地にアパートを新規で建てるなら、地主の承諾（承諾料）が必要になる。さらに、借地や底地（地主の権利部分）に銀行の担保は設定できないから、自己資金も半分は必要になるのが基本だ。
レッスン１８７日目：「センスはシステム化できる」
解説：お金をかけずに色で建物をより魅力的に魅せることができる。カラーコーディネーターは、その場の雰囲気で色を選んでいるのではなく一定の法則にしたがって配色をしているからセンスよく配色がまとまる。その法則とは配色比率がミソ。ベースカラーが７０％、サブカラーが２５％、アクセントカラーが５％。この配色割合を基本にするとセンスいい配色がだれにでもできる。
レッスン１８８日目：「目の覚めるような白に注意」
解説：部屋の色はただ、真っ白にすればいいというわけではない。目の覚めるような白を使うと、逆に「疲労感」や「イライラ感」を感じるようになってしまうことがある。そこで、壁のクロスにベージュやアイボリー系の「白」を使うと、「安らぎ」や筋肉の緊張をほぐす効果が期待できる。
レッスン１８９日目：「理不尽な役所の要求をそのまま飲むな 」
解説：アパ・マンを建築するとき、本来、自治体が負担すべきものを建築主に押し付けようとすることがある。その時は、自治体で持つべきものは、そちらで持つべきだときちんと交渉するようにしよう。何でもかんでも、自治体の言いなりになることはない。
レッスン１９０日目：「過払いは絶対にしない 」
解説：建築業者への支払いは、出来高払いが基本。なぜなら、業者が倒産した時には出来高以上に支払ったお金は返ってこないからだ。
レッスン１９１日目：「法床面積と延床面積の違い 」
解説：法床とは、いわゆる容積率の基準となる専有面積のこと。延床とは、通常は施工床面積のことをいう。施工床には、専有面積の他、容積には含まれない外階段、バルコニー、開放廊下などの面積が含まれる。坪○○万円というのは、どちらを分母に計算しているかによって全く違う金額になることを頭に入れておこう。
レッスン１９２日目：「大家さん自ら入居者を見つける方法」
解説：まず物件のホームページを作る。↓ 地域情報を発信するブログをつくる。↓ そして地域情報の一つとして物件の紹介とリンクを貼る。こうすれば大家さん自らインターネットで入居者を見つけ出す
ことができるようになる。
レッスン１９３日目：「建物のコストを下げるVE手法」
解説：ＶＥ（バリューエンジニアリング）とは、機能を変えずにコストを下げるコストダウンの手法。例えば中国産の御影石と日本産の御影石では、値段は倍以上違う。エントランスを豪華に見せるという目的や機能は変わらないが、ブランドにこだわらなければ、他にもたくさんコストが下がるポイントが見つかるはずだ。
レッスン１９４日目：「近隣説明は個別対応が基本」
解説：建築契約の近隣説明が必要な場合は、必ず個別訪問によって行うようにしよう。必要もないのに、近隣を一同に集めて建築説明会を開らくと群集心理が働き無理難題を平気で投げかられてしまうことがあるので注意しよう。
レッスン１９５日目：「入居者を管理人にしてしまう」
解説：家賃を多少値引きして、入居者を管理人にしてしまう大家さんがいる。管理人とはいっても、入居者に簡単なゴミ拾いや共用電気の取替えをお願いする程度のものだ。非常に賢い管理の方法である。
レッスン１９６日目：「遺産分割対策には必ず遺言を」
解説：遺産分割対策は資産家の最低限の務め。誰に何を相続するかを決めておかないと、必ず兄弟間の
相続争いはおこってしまうと心得よう。分割対策の基本は「遺言」だが、「○分の１」などの共有持分での遺言は絶対にしてはいけない。分割は一物件、一名義が大原則だ。
レッスン１９７日目：「内見者が去っていくパターン」
解説：内見者が去っていく理由は単純。実際に内見した部屋が、値札に書いてある価格（募集家賃）以下だと感じた瞬間、内見者は去っていく。だから、提供する商品（部屋）には値札以上の価値を感じさせるような工夫を常にしておかなければならない。
レッスン１９８日目：「出るかで出ないかは直接聞いてしまえ！」
解説：毎年２月、３月は一年で一番入居希望者が押し寄せる「入居の旬」である。しかし一方で、退去する人が多いのもこの時期の特徴だ。入居者からの退去連絡は１ヶ月前になるが、もっと早く退去する
ことを知らせてもらえれば、入居募集もそれだけ早く開始できる。そこで退去するか、しないか、を毎年１２月に全入居者に聞いてしまっている大家さんがいる。退去するか、しないかをビクビクするのなら、直接、入居者に聞いてしまうほうがよほど効率よく募集活動を開始できるのだ。
レッスン１９９日目：「ルームシェアに必要な設備とは？」
解説：ルームシェアに必ず必要な設備は・・・ＴＶ一台、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、食器、掃除機、エアコンなど。中古なら全部合わせても１０万円もしない。ちなみに、あると便利なものは・・・インターネット、個室のカギ、乾燥機、布団、etc・・・
レッスン２００日目：「退去者に入居者を紹介してもらう」
解説：入居者が今日出たら、明日、すぐに新しい人に入居してもらうためのアイデア。例えば学生のケースで、後輩をそのまま次の入居者として紹介してくれた場合には、１ヶ月分の謝礼を退去者に払う。新しい入居者へは、現状回復リフォームをしない分、次に入る人の仲介手数料、礼金、敷金などをサービスする。これなら、先輩も後輩も大家さんもみんな喜ぶ。
レッスン２０１日目：「入居者の約６割が家賃補助」
解説：今、分譲派を上回って賃貸派が増えている。その理由の１つは、家賃補助。相場家賃以上の物件なら、その６割の世帯が勤め先の家賃補助を受けているか、転勤族の社宅になっている。この家賃補助は家を買ったとたんに打ち切られてしまう。今の日本では「家は資産ではない」という認識を多くの
人が持っている。だから賃貸派が増えているのである。
レッスン２０２日目：「無理な節税はするな」
解説：ある一定上稼ぐようになると、小手先の節税も無駄なくらい稼げるようになる。もし、そのステージにあなたが立つ時がきたら、無理な節税は考えずに税金はたっぷり納めよう。無理をすると必ず痛いしっぺ返しにあうものだから・・・
レッスン２０３日目：「生花を飾ると入居が決まる」
解説：リフォームも完璧、掃除も完璧、業者へのPRも完璧。すべてやったのに、空室が埋まらない。
やることが無くなったのでプランターに花を植えてみた。そしたら５分後に入居者が決まってしまった。
私が体験した、ウソのようなホントの話である。
レッスン２０４日目：「建築業者に工事を発注する前に・・・」
解説：建築中に業者が倒産したら悲惨だ。建築業者に工事を発注する前に、必ず信用調査をしておこう。調査の方法には次のような方法がある。
１、経営審査事項を調査するhttp://www.ciic.or.jp/keisin/keyac.html（公共工事を請け負っている会社なら必ず調査可能。売上げや利益負債状況、資格者の人数まで細かい情報が入手できる）
２、民間調査機関で調査する・帝国データバンクhttp://www.nifty.com/RXCC/index.htm・東京商工リサーチhttp://db.g-search.or.jp/comp/info_db.html?id=QTST(いずれも簡易情報なら１社あたり千数百円でリサーチできる）
３、実際に施工した物件や工事中の現場を視察させてもらう（実際にはこれが一番！）
レッスン２０５日目：「７２の法則」
解説：「７２の法則」とは、複利で運用して元金が二倍になるまでの年数を割り出すときに使う法則。
公式は次の通り。７２÷利息（もしくは利回り）＝２倍になるまでの年数 例えば、金利が６％の場合・・・７２÷６＝１２年となり、６％の利回りを複利で運用すると、元金が２倍になるのに１２年の期間が必要だということになる。
レッスン２０６日目：「不動産投資は自力本願の投資法」
解説：不動産には「不動産の神様」がいて誰が一番大切にそして、誰が一番その土地を有効に活用してくれるかをジッと見ている。だから、一生懸命に不動産に取り組む人には、必ず力を貸してくれるものなのだ！
レッスン２０７日目：「キャッシュがあるならキャッシュで買え」
解説：古いアパートは、キャッシュがあるなら借り入れ額は少なくしよう。その代表的に理由は次の通り。１、古いアパートは減価償却額が少なくデッドクロスの影響をモロに受けやすく黒字倒産の危険が大。２、フルローンをすると変動金利が原則になる。もし金利の上昇するとあっという 間にキャッシュフローは吹っ飛ぶ危険がある。３、キャッシュで買えば、枕を高くして寝られる。
レッスン２０８日目：「あかの他人にローン返済を手伝ってもらう方法」
解説：二世帯住宅を建てる。これは親と同居するためではなく、他人に貸すために建てる。すると、そこからの家賃でローンをまかなうことができる。
レッスン２０９日目：「誕生日の思いがけないプレゼント」
解説：入居者の誕生日に思いがけないプレゼントを贈ろう。プレゼントにはお金をかけなくてもバースデーカードだけでも気持ちがこもっていればそれで十分。きっと入居者は喜んでくれるはずだ。
レッスン２１０日目：「管理看板を工夫せよ！」
解説：あなたのアパートについてる管理看板。不動産業者の単なる宣伝看板になっていないか？本来募集看板には、住むと得られる「入居者のメリット」をＰＲしなければならない。
レッスン２１１日目：「部屋の空気を毎日入れ替える」
解説：あなたは空いている部屋の空気を毎日入れ替えているか？その心づかいが早期入居を促進させるのである。
レッスン２１２日目：「エントランスで第一サプライズを与える 」
解説：外見が汚いと、中もそうだという先入観がうまれる。反対に外見が綺麗だと、中身の期待感も高まる。内見者があなたのアパートに来て、まず目にするのは外観、そしてエントランスだ。ちょっした花、音楽、香りなどでサプライズを与えることができないか、工夫してみよう。
レッスン２１３日目：「企画で考えることは何？ 」
解説：ほんの一部をあげると次のとおり、・そもそも需要があるのか？競合は？・どんな間取りがいいのか？・入居者の家族構成、年齢層は？・どのくらいの規模のアパ・マンが建設可能か？・建物の構造は？建設コストは？・収支はどうなるか？どのくらいの収益が見込めるのか？安全な範囲は？・工期をどうするか？完成はいつ？・どんな設備、仕様にしたらいいのか？・借入れができるか？金利は？自己資金は？だから、大家業は一筋縄ではいかないのです。
レッスン２１４日目：「すぐに満室になる大家さんの行動パターンとは？」
解説：空室になっても直ぐに次の入居者が決まる大家さんは、満室になっても募集活動をやめない。
満室でも業者への挨拶は欠かさない。インターネットで入居待ちを作る工夫をする。「入居待ちができないかなぁ」ただ願っているばかりでは「入居待ち」は起きないのである。
レッスン２１５日目：「分割対策には遺言を」
解説：分割対策には遺言が一番。どの資産を誰に相続させるのかを決めておくのは、資産家の最低限の務めである。
レッスン２１６日目：「いつまでに？すべてに期限を設ける」
解説：あなたの目標や行動予定に期限はあるだろうか？期限を設けないと、けして達成されることの無い目標が大量生産されることになる。そして、また自己嫌悪に陥る。
レッスン２１７日目：「挨拶に名前を添える」
解説：入居者の顔と名前をすべて覚えている大家さんがいる。「○○ちゃん、○○さん、こんにちは。いい天気ですね」挨拶する時には必ず名前を添える。そんなホスピタリティーさが、入居者を安心させ、あなたのファンになる。
レッスン２１８日目：「大家さんのためのペイオフ対策」
解説：普通預金でも「決済専用口座」にすると、ペイオフの対象外になる。つまり、１０００万円以上でも、銀行が破綻した場合預金は全額保全される。その代わり利息は一切つかない。
レッスン２１９日目：「遺留分に要注意」
解説：遺言は万能ではない。遺言をしても法定相続人には遺留分があり法定相続分の１／２は相続する権利がある。相続トラブルを根絶するには、生前に資産を贈与する以外に方法はない。
レッスン２２０日目：「隣地境界にぴったり建物は建てられるのか」
解説：建築基準法では、お互い納得していれば、境界線ギリギリに建物を建てることはできる。民法上は、建物から境界線上まで５０センチ離さなければならない。
レッスン２２１日目：「必ず満室になる！」
解説：空室なのを景気のせい、需要と供給のせいにしてはいけない。「必ず満室になる！」そう信じ、今あなたがやれることをすべてやることだ。そうすれば、必ず天はあなたに味方する。
レッスン２２２日目：「いいコンクリートかどうかは土間屋に聴け」
解説：コンクリート打ちの時には現場に出向き、土間屋（床のコンクリを均す業者）に押さえやすいコンクリかどうかを聴いてみよう。「とっても均しやすい」そういう答えが返ってきたら、いいコンクリを打っている証拠だ。
レッスン２２３日目：「敷金トラブルを回避する方法」
解説：敷金トラブルを回避する方法は、原状回復の範囲、負担割合をあらかじめ決めておくこと。敷金トラブルを根絶するには、敷金をもらわないか、全額返却すること。いずれにしても、退去時はさっさとリフォームして、いち早く次の入居者に貸すことを第一に考えるべき。いらぬ作業をしていると機会損失はますます拡大していく。
レッスン２２４日目：「お客様が行動を起こすしくみ」
解説：「なんじゃ、こりゃ？」この感情のネジレがお客が行動を起こすしくみ。これを心理学で認知不協和という。例えば、入居募集広告のよくあるキャッチコピー、「新築デザイナーズマンション」これで感情は捻れない。すなわち行動も起きない。「お医者さんもビックリ！住むと健康になる賃貸マンション発見！」どうだろう？見てみたいと思ったでしょう？実際にこのキャッチコピーを使った募集実験は即満室という結果になった。
レッスン２２５日目：「どんな生活が叶うのかウンチクを語りつくせ」
解説：引き続き入居募集広告のテクニックの話。 ・○○公園徒歩２分⇒突然の雨でもスグに洗濯を取り込みにいけるほど近いです。 ・単なるドブ川も・・・⇒マイナスイオンたっぷりの○○川が目の前！
あなたのアパートに住むとどんな生活が叶うのか。五感に訴えてウンチクを語りつくそう。人間はイメージしやすければしやすいほど、次への行動をとりやすくなる。次への行動とは・・・それは「入居申込み」です。
レッスン２２６日目：「なぜ担保が必要か？」
解説：基本的に銀行は担保以上の融資はしない。（最近は例外もあるが・・・）収益還元での融資が盛んな欧米の貸し出し金利はとても高い。担保が取れない分、その貸し倒れリスクが金利に上乗せされ
ているからだ。日本はきっちり担保を取るからこそ低利での融資ができるのである。
レッスン２２７日目：「敷金、礼金は見込まない」
解説：アパマンの収支を検討する際、敷金、礼金、ましてや更新料の類を見込んではいけない。収支予測は「トホホ・・」のケースで見積もって、事業の限界を見極める。そして、そうならないように万全の企画を練らなければならない。
レッスン２２８日目：「セットバックってなに？」
解説：建物の敷地は４ｍ以上の道路に接道していなければならない。４ｍ以下の道路の場合は、道路の中心線から２ｍ下がった位置が敷地の境界線となる。これをセットバックという。ちなみにセットバックした部分の敷地は計画敷地に含めることはできない。
レッスン２２９日目：「返済の方法」
解説：返済の方法は２つある。
１、元利金等返済方式
⇒元金と金利を合わせた毎月の返済額が一定になる返済方式
返済当初は利払いが多く、返済が進むにつれて元金の返済
が多くなる。
２、元金均等返済方式
⇒毎月の元金返済額が一定になる返済方式。
返済初期は元利金の返済は多いが、最終的な利払いは元利
金等返済よりも少なくなる。
レッスン２３０日目：「謝礼は究極の一手」
解説：内見者を増やす究極の一手は謝礼。不動産業者の営業マンに「成約したら寸志として商品券を進呈する」ことをささやこう。すると、あっという間に内見者は増える。
レッスン２３１日目：「良い税理士はあなた自身」
解説：税理士の本来の仕事は、間違えの無い税務申告のお手伝いすること。最終的な責任を負ってくれるわけではないので裏技を期待するだけ無駄。無駄な税金を払いたくなければ自分で勉強する他ないのだ。
レッスン２３２日目：「中古アパートを買うとき、建物を高く土地は安く」
解説：中古アパートを買う時は、建物の価格をできるだけ高くし、土地を安く売ってもらおう。
その理由の一部をあげると・・・
・減価償却の額が多くなる。
・消費税還付が可能なら還付額が多くなる。
レッスン２３３日目：「結露を防ぐカンタンな方法」
解説：結露は暖かい内気が、冷たい外気に冷やされることによって発生する。
結露がなぜ良くないか？というと・・・結露が発生⇒カビ発生⇒ダニ発生⇒じん麻疹やぜんそくになる
このような連鎖が起こるからである。結露を防止するためには、温度差を無くすこと。特に気密性が高い住宅は結露が発生しやすい。結露を防止するためには、冬場に部屋を密閉した状態で暖房をしないことだが、換気扇を常時ＯＮにすることで、結露を予防することができる。
レッスン２３４日目：「賃貸派の８割が戸建賃貸に住みたい」
解説：今賃貸派は増えているが、より良い暮らしを実現したいという願いは賃貸派のほとんどが持っている。そこで、６５００世帯の賃貸派に、こんなアンケート調査してみた。「もし、同じ広さ、同じ家賃だとしたら、戸建賃貸に住みたいですか？」その結果、８割の人が「ＹＥＳ」と答えた。しかし、戸建賃貸の供給は恐ろしく少ないのである。
レッスン２３５日目：「情報の仕入れ方」
解説：情報を得るためには、まずあなたが情報を出さなければいけない。情報を独り占めにすることは、けしてできないのだ。
レッスン２３６日目：「不動産は額面で買うな！」
解説：不動産は売値で買ってはいけない。特に収益不動産は、必ず「指値」をすること。売り急いでその「売値」になっていることもあるが、大抵は、多少高めの値段設定をしているからだ。利回りの基礎となるのは「買値」である。この買値は利回り計算の基礎（分母）になる。これを後から変更することはできないのである。
レッスン２３７日目：「位置指定道路って何？」
解説：都市計画区域内に建物を建てる場合、その敷地は建築基準法で定められた道路（４ｍ以上）に２ｍ以上設道しなければならない。道路の無い敷地に建物を作る場合、新たに私道を作り役所（特定
行政庁）から道路の位置の指定を受けることで建物が建築ができるようになる。これを位置指定道路という。
レッスン２３８日目：￥「アパート経営が税金対策にいい理由」
解説：アパート経営が税金対策にいい代表的な理由をあげよう。
１、減価償却ができるのである一定期間は節税になる。
２、借り入れで建てれば、借り入れ金とアパートの相続税評価額
の差額分、遺産総額を圧縮することができる。
３、現金でアパートを建てても同じ。アパートの相続税評価は
現金の半分程度になるのでその分遺産総額が圧縮される。
４、土地が貸家建付地となり評価が２割程度下がる。
レッスン２３９日目：「なぜ道は広いといいのか？」
解説：前面道路が広い土地は、なぜいい土地だといわれるのか？その理由の一部をあげると次の通り。
・法定容積率いっぱいに建築することができる。
・他人の土地に影が落ちにくくなる。
・道路斜線制限がかかりにくくなり建物がまっすぐ建つ。
レッスン２４０日目：「減価償却費って何？」
解説：本来、減価償却費は節税のためのものではなく、国が税金を多く徴収
するための仕組み。なぜなら、「今年は利益がたっぷり出るな。よーし、アパート新築して利益
減らしちゃえ！」なーんて、毎年利益をすべて経費にされてしまったら、国は税金を徴収することができなくなる。そこで、国は、「建物などの固定資産は、その耐用年数を法律で定め、毎年一定の減耗分しか経費にしてはいけない」としているのです。
レッスン２４１日目：「企画は【希望的観測】ではなく【トホホ】で考える」
解説：大家さんはもちろんのこと、建築営業マンは特に銘じてほしい。アパ・マンを企画する時、家賃や金利、礼金などの一時金などすべての設定項目を甘く見てはいけない。なぜなら、実際にその通りにならない計画がほとんどだからで、企画の目的は【希望的観測】をすることではなく、【限界点】を見極めることだからだ。
私が企画をする場合、
・金利⇒高め、11年目以降は６％
・家賃⇒相場より５～１０％低め、家賃は一定で上昇なし
・一時金⇒敷金、礼金はもちろんのこと、更新料なども見込まない
このような条件下でも、経営が成り立つ事業を煮詰めていく。しかし、実際に建築して入居者を募集するときは、相場より１割高く入居者を決める努力をし、実際にそのようにするのである。
レッスン２４２日目：「夢ではなく現実を語れ」
解説：あなたがもし営業マンだったら、大家さんには、夢ではなく現実を語ってほしい。なぜなら、すべての責任は大家さんが負うことになるからだ。あなたが尻拭いをできるわけではないのである。あなたが夢を語って、アパートを受注する限り、ダメな経営者をたくさん製造していることに早く気付いてほしい。
レッスン２４３日目：「敷金トラブルを回避する方法」
解説：敷金返還トラブルを回避する唯一の方法は、敷金をもらわないこと。「そんなことしたら、家賃不払いの担保が無くなるじゃないか！」こう考える人もいるだろう。だったら、敷金の代わりに「礼金」をもらえばいい。例えば、礼金０、敷金１であれば、礼金１、敷金０にすればいい。
レッスン２４４日目：「簡易事業シュミレーションの方法」
解説：日本一カンタンな事業シュミレーションの方法を教えよう。
例えば、利回り１０％が稼げる総事業費を求めるには、年間家賃収入に１０を掛けるだけ！
年間家賃収入×１０＝１０％でまわる総事業費
あなたが目標とする利回りが稼げる総事業費を求めるには、年間家賃収入を希望利回りで割り戻せばいい。たとえば、利回１２％を目標にするためには・・・、
年間家賃収入÷０．１２＝１２％でまわる総事業費
レッスン２４５日目：「賃貸住宅情報誌もまだまだいける」
解説：インターネットで入居者を募集する方法はもはや常識だが、既存の賃貸住宅情報誌などのアナログ媒体もまだまだ有効。そこで裏技を一つ。共益費を高くして、家賃を低くすると、掲載される順位が
上位になり、お客様の目に触れやすくなる。
レッスン２４６日目：「毎週金曜日にＦＡＸを流せ」
解説：不動産会社に空き部屋情報のＦＡＸを流すタイミングは金曜日が一番。なぜなら土日の内見希望者が多いから。
レッスン２４７日目：「保証人がいなくても追い返すな」
解説：連帯保証人をとっても、基本的に判決をとらなければ、保証人に家賃を肩代わりしてもらうことは難しいので最近は保証人をとる意味が薄れてきてしまっている。そこで最近、家賃の滞納保証会社がたくさんでてきた。滞納保証とは入居者の滞納家賃をある一定期間肩代わりしてくれるもので、意味合いは連帯保証人と同じ。しかも、滞納の督促は保証会社が行ってくれるので大家さんは楽ちんだ。
レッスン２４８日目：「水道負担金を忘れないで！」
解説：アパ・マンを企画する際に、色々な負担金が必要なケースがある。例えば、
・水道負担金⇒水道局で確認
・開発負担金⇒水道局で確認
・建築負担金⇒役所の建築指導課等で確認
これをうっかり忘れていると事業計画が狂ってしまうので注意しよう。
レッスン２４９日目：「古い物件のフルローンに注意」
解説：古い中古アパートなどをフルローンで購入すると次のようなリスクがある。
・減価償却可能額が少なく、ローン返済比率が高いと黒字倒産の危険性が高い。（勘定あって銭足らず状態）
・フルローンの場合そのほとんどが変動金利。景気が上昇トレンドに入っている場合は、金利上昇リスクをモロに食らってしまう。
「自己資金ゼロで、アパートが買えた」なぁ～んて自慢している場合ではないんです。
レッスン２５０日目：「１００：１０：３：１の法則」
解説：「１００の物件を見て、１０の買付けをし、３件の融資申し込みをして、最終的に１件を購入できるかもしれない」これは、不動産投資王、ドルフ・デ・ルース氏が経験則の中から導き出した法則。ちょっとやって「買えない」と嘆く人が多いが、諦める前に、まず最低１００の物件は見なければならない。でも１００の物件を見るためには、１０００や２０００の物件情報は集めなければダメなんですけどね。
レッスン２５１日目：「有事には事を起こすな」
解説：投資のプロは有事に事を起こさない。例えば、株で儲ける人は相場が下がっているときに投資を
行い、相場が加熱しているときに売る。みんなが熱くなっている時にこそ、冷静な市場分析と流れを見抜く力が必要なのである。
レッスン２５２日目：「戸建の占有者は出さないほうがいい」
解説：戸建の占有者は、前の所有者の場合がほとんど。そこで、戸建を競売で落札したら、前の所有者にはそのまま住んでもらいましょう。ローンがきつくて競売になったのなら、家賃の方が安くてきっと喜ばれます。
レッスン２５３日目：「越境した木は切ってもいいか？ 」
解説：越境をしている木や枝はその木の所有者に切ることを請求することができる。ただし、所有者の承諾なしに勝手にきることはできない。（民法第２３３条第１項）
レッスン２５４日目：「目隠しはするべきか？ 」
解説：「目線が気になるから目隠ししてくれない？」後発で建物を建てる場合、隣の所有者によく要求されることだ。この場合、後から建てる人は必ず目隠しをつけなければいけないのだろうか？
民法第２３５条１項では、「境界線から１ｍ未満のところに他人の宅地を眺めることができる窓や縁側を作る場合は、目隠しをつけなければならない」と規定されている。
レッスン２５５日目：「体を動かすより頭を使おう」
解説：脳の重さは体重のわずか２％。この２％で全エネルギーの２０％を消費する。体を動かした時の収入は「時間給」しかし、頭を使った時の報酬は「無限」になる。
レッスン２５６日目：「あなたの好きな家賃でお貸しします」
解説：立地が死ぬほど悪い。何をやっても全く反響が無い。そんな物件があるのなら、「あなたの好きな家賃でお貸しします」として、いくらでもいいから貸してしまった方がいい。店子がいなければ土地の評価も下がらないから、そのまま放置していても良いことは何もないのである。
レッスン２５７日目：「無理なレバレッジをかけない」
解説：レバレッジとは、てこの原理のこと。少ない資金で大きな投資ができる不動産投資のテクニック、効果をさす。確かにレバレッジを効かせることにより、大きな投資をすることはできるが、過信は禁物。投資物件の価格、築年数、お金の借り方、減価償却の仕方などによって、レバレッジを効かせない方が良い投資になることもある。あまり無理なレバレッジを効かせると、破綻するリスクも大きくなるので注意が必要である。
レッスン２５８日目：「レバレッジ効果」
解説：例えば、１億円の投資に対する実質利回りが300万円の投資物件があったとする。これを現金で購入すると、自己資金の投資に対する利回りは、３００万円÷１億円＝３％
一方、同じ物件を１千万円の自己資金と９０００万円のローンで購入したとすると、自己資金に対する実質利回りは、３００万円÷１千万円＝３０％となり利回りは１０倍、投資効率も１０倍になる。これがレバレッジ効果の威力である。
レッスン２５９日目：「あなたならこの事業やりますか？」
解説：今、営業マンから提案されている賃貸マンションの企画があったとします。最終的に工事を発注する前に、営業マンの目をしっかり見て、こう聞いてください。「あなたが私の立場だとしたら、この事業やりますか？」目がキョロキョロしたり、自信なさげな返事だったら要注意です。
レッスン２６０日目：「本音は飲み屋で聞け」
解説：アパ・マンを企画するとき、現地調査は特に重要。もちろん現地の不動産業者にどんな間取りに人気があるか、相場はどれぐらいか、などを聞くことは重要。でも、本当の入居者の気持ちは、入居者に聞くのが一番。
「そんなどうやって聞けばいいのさ」そんなあなたに秘伝を教えよう。キャバクラですよ。地元のキャバクラにいくのです。セット料金１万円、わずか１時間足らずで４人程度の生データはあっという間に集まります。お試しあれ。
レッスン２６１日目：「家賃はあなたが望んだ額になる」
解説：家賃はあなたが望んだ額にしかならない。夢でも、目標でも、なんでもそう。すべては、あなたが望んだとおりにしかならないのである。
レッスン２６２日目：「守・破・離の教え」
解説：「しゅ・は・り」と読む。
「守」・・・まずは師匠の型を真似て自分のものにする。
「破」・・・マスターした型に工夫を加えて試してみる。
「離」・・・自分自身の独自性を発展させていく。
どの道にも必ず型があり、いきなり独自性をだしてうまくいくことはない。まずは型を覚え、それを徹底的に体にしみ込ませることが重要なのです。
レッスン２６３日目：「入居者死亡の対処法」
解説：考えたくはないですが、入居者の「孤独死」「自殺」などのリスクを大家さんは考えておかなければなりません。人が嫌がる室内処理をやっていただけるこんな会社があることも知っておくとよいでしょう。
レッスン２６４日目：「事件が起きたときのリスク対策」
解説：入居者が事件に巻き込まれる、自殺する。このようことがあった場合、大家さんや宅建業者は
新たな入居者に対して、この事実を説明する義務がある。しかし、そんな部屋に住みたがる人など見つかるはずもなく、大家さんは借金の返済ができずに破産するリスクがあることも考えておかなければならない。実は、そんな恐ろしい「入居者の死」に対するリスクを保証する仕組みがある。
レッスン２６５日目：「住んでよし、貸して良し、売ってよし 」
解説：最近私が一番注目している土地活用は「戸建賃貸」。例えば、相続用にとってある遊休地に３棟の「戸建賃貸」を建てるとする。相続が起きた場合、相続人同士平等に相続することができる。さらに、長男は「住む」、次男は「貸す」、三男は「売る」。このように相続人が各自の自由な意思で活用できるのが、「戸建賃貸」の魅力なのだ。
レッスン２６６日目：「井戸水を使う発想法 」
解説：井戸水があるなら、それを使わない手は無い。飲料水になるなら、アパートの水道として使えば、
水道代はタダにしてもいいし、月２０００円で使い放題にしてもいい。しかも新たに水道を引かないから、水道局に支払う負担金も節約することができる。もし、飲めない水なら、洗車用の水として使ってもらおう。他にはない付加価値として、ライバルとの差別化ができる。
レッスン２６７日目：「できるとしたら・・・ 」
解説：
最初からできないと諦めるのではなく、「できるとしたら・・・・」と言い換えてみましょう。そして寝る。私はそうしています。すると不思議なことに、できる方法が見つかることがよくあるのです。是非お試しあれ。
レッスン２６８日目：「あっせん調整を怖がらない」
解説：あっせん調停とは、近隣との紛争に自治体の有識者が入り調停を行うもの。よく建築計画にケチをつけ「あっせん調停」を武器に脅す近隣がいるが、基本的に法律的に問題のない計画なら恐れる必要はない。近隣の理不尽な要求は、有識者によってきっちり論してもらえる機会になるので、早く解決することの方が多いのだ。
レッスン２６９日目：「押入れに住むコンサルタント」
解説：貸せるところはすべて貸す。その結果、自分は押入れで生活することになってしまったコンサルタントが存在する。そのコンサルタントとは、何を隠そう我が愛弟子、谷本シンである。彼は３ＤＫの一軒家をキャッシュで購入しなんと６人で生活している。その利回りは５０％を超える。谷本シン恐るべし！
レッスン２７０日目：「人生はあと１回の積み重ね」
解説：もし、あなたが１時間後に車に轢かれて死ぬ運命だとしたら今やっていることに悔いはのこらないか？人生とはあと一回の積み重ね。この積み重ねこそが人生のステージをステップアップさせてくれる。
レッスン２７１日目：「お金持ちになるには３つの支出に注意」
解説：あなたが、経済的に豊かな暮しを望んでいるのなら次の３つの支出に気をつけなければならない。
１、車 ２、保険 ３、家
常に「お金が無い」と嘆いている人は必ずこの３つが揃っている。これを持っている人は一見豊かに見えるが、私はこれを「貧乏三種の神器」とよんでいる。コップの水が溢れる前に、これらにお金を使う場合には、十分注意しなければならない。
レッスン２７２日目：「事業スタートの３つ条件」
解説：アパ・マンを新築する場合、本格的スタートの条件は、次の３つが揃わなければならない。
１、練り上げられた設計企画
２、事業計画どおりにできる根拠（建築会社の概算見積等）
３、事業資金の目処（銀行融資の目処）
例えば、これが揃う前に、設計正式契約をしてしまうと、計画自体が絵に描いた餅になる可能性があるので注意が必要だ。
レッスン２７３日目：「よく学び、よく遊ぶ」
解説：成功者はよく学び、よく遊ぶ。机に座っていても、いいアイデアは浮かばない。外にでて体を動かしたり、たくさんの情報に触れることでアイデアは突然ふってくるものなのです。
レッスン２７４日目：「中古物件でも消費税の還付はできる」
解説：条件さえ揃えば、中古物件でも消費税の還付は受けられます。還付が受けられたときは、迷わず物件のバリューアップに資金を投入しましょう。
レッスン２７５日目：「いわゆる設計事務所は構造のプロではない」
解説：いわゆる設計事務所は、意匠設計、つまりデザインをするのが主な仕事。構造設計は構造専門の設計事務所に外注しているのが一般的。ちなみに、電気設計、設備設計なども外注になる。
レッスン２７６日目：「当たって砕けるな」
解説：よくある質問に、「何行もの銀行に打診しているのですが融資してくれません」と当たって砕ける人がいる。はっきりいって当たって砕けるだけ無駄。どうして借りられないのか？どういう状態だったら、貸してくれるのか？まずは条件をそろえておかないと、いつまでたっても門前払いになる。
レッスン２７７日目：「変化は行動した人だけが起こせる【化学反応】である」
解説：行動を起こさなければ変化は起きない。北京で蝶が羽ばたくとＮＹでハリケーンが起こると例えられるバタフライ効果のように、小さな行動が大きな変化をもたらすこともある。だから勇気をもって、まずは小さな一歩を踏み出してみよう。
レッスン２７８日目：「抵当権と根抵当権の違い」
解説：抵当権とは、銀行が自己の債権を担保するため、債務者の不動産等に抵当権を設定するもので、債権額ズバリの額が担保される。新たに借り入れを起こす場合には、新たに抵当権の設定が必要になる。
一方、根抵当（ねていとう）は、継続的に発生する債務を一定額（極限度という）まで担保するためのもの。つまり、その極度額の範囲であれば、何度でも融資を受けることが可能になる。そのため事業資金の融資などで根抵当権が設定されることが多い。
レッスン２７９日目：「デザインに優れたものが住みやすいとは限らない」
解説：得てして、デザイナーズマンションなどは、デザイン重視になり使い勝手が犠牲になってしまうことがある。一方、汎用的な仕様や間取りは、一見パッとしない感じだとしても長年のニーズの中で洗練されてきているものが多いのも事実。コストのバランスを保ち、両者をうまく融合できればこの上ない住まいが提供できる。
レッスン２８０日目：「入居者の五感を刺激するサービス」
解説：単なるサービスではなく、視覚、聴覚、触覚、味覚、嗅覚すべてを刺激するサービスを考えてみよう。入居者へサービスをする大家さんはほとんどいない。だから、ほんの少しのサービスでも必ずあなたのファンになってくれるはずだ。
レッスン２８４日目：「自動販売機で稼げ！」
解説：アパートの敷地に余裕があれば、自動販売機を設置しよう。副収入があるだけでなく、夜間の防犯にもなり一石二鳥だ。
レッスン２８５日目：「駐車場は回転率で稼げ！」
解説：例えば都心部では月極駐車場をコインパーキングにすれば、月極めの１．５～３倍ほどの収益アップが見込める。そこで、入居者の駐車場利用率が低い場合はコインパーキングにするのも一手だ。
レッスン２８６日目：「コインランドリーで稼げ！」
解説：エントランスなどに余裕があればコインランドリーを設置するのもいい。さほど収益力はないが、入居者へのサービス向上には効果的だ。
レッスン２８７日目：「修繕は固定資産にしないのが鉄則」
解説：修繕は固定資産にしないのが鉄則。修繕費の判断の順序を絞るとつぎの３つになる。
１、修繕が２０万円未満か？
↓
↓ＮＯの場合
↓
２、修繕の周期が概ね３年以内か？
↓
↓ＮＯの場合
↓
３、明らかに価値を高めるもの、または耐久性を増すものか？
固定資産になってしまうと、減価償却資産となり修繕費が全額経費にならなくなってしまうので注意しよう。
レッスン２８８日目：「元あった状態に戻すのは全部修繕費」
解説：修繕費か固定資産かを考える上で最もシンプルな判断基準は、「もとあった状態」に戻す修繕なのかどうか？
では例題です。
Ｑ１ 外壁の吹付けタイルを前面タイル張りにリフォームした。
修繕費か否か？
Ｑ２、外壁の吹付けタイルを前面吹きつけ直した。
修繕費か否か？
Ａ、Ｑ１⇒固定資産
Ｑ２⇒修繕費
レッスン２８９日目：「入居の旬を逃すな」
解説：毎年最大の入居の旬は、１月～３月に訪れる。せっかくのチャンスを逃さないように、部屋のチェック、募集の仕方のチェック、家賃などの条件チェックを行う。また、価格交渉などに臨機応変に対応できる体制も整えておこう。
レッスン２９０日目：「卵は１つのカゴに盛るな」
解説：投資の格言のひとつ。カゴを落とすとすべてのタマゴが割れてしまうので分散せよという意味。
安全な投資には分散投資が鉄則。不動産も複数の物件に投資することで、あらゆるリスクを分散することができる。
レッスン２９１日目：「良い質問をせよ」
解説：究極の問題解決法は、「良い質問」をすること。けして答えを求めるのではなく、「良い質問」をすることに注力しよう。そうすれば、良い答えは向こうからやってくる。
レッスン２９２日目：「チャンスは見つけるもの」
解説：チャンスは突然訪れるものではない。チャンスは自分で見つけものなのだ。
レッスン２９３日目：「成功と健康の関係」
解説：成功するためには集中力が必要だ。集中力を発揮するためには、安定した精神状態コントロール
すること。安定した精神は健全な肉体に宿る。成功者はことのほか健康に気を使う理由がここにある。
レッスン２９４日目：「入居者の安全を確保せよ」
解説：入居者が安全に暮らせるためには防犯に気をつけなければならない。消火器は備えているか？避難路は確保されているか？防犯灯はあるか？鍵対策は万全か？防犯カメラはあるか？窓の防犯対策は万全か？ＴＶドアホンになっているか？入居者が安心して住めなければ、けして、良い物件とはいえない。
レッスン２９５日目：「シェアオフィスで稼ぐ」
解説：シェアオフィスとは、ルームシェアのオフィス版。空きの目立つビルを改装して、デスクを小分けに置けば起業家向けのシェアオフィスとして利用できる。起業家にとっては、異業種交流できる場になるというメリットもある。
レッスン２９６日目：「投資回収の目安とは？」
解説：中古物件の投資回収の目安は、自分が見てあとどれくらい使えるか客観的にみた年数の半分というのが私の考え。つまり、あと２０年は十分使える！と判断したとしたら、その半分の１０年で投資回収ができなければならない。すると、この物件の適正利回りは次のようになる。
１÷（２０年÷２）×１００＝１０％
レッスン２９７日目：「物件調査はニッカポッカで」
解説：物件調査に行くときの服装はニッカポッカで行くという大家さんがいる。工事やリフォームの作業員と思われるので、物件の周りをウロついても怪しまれず、普通は得られない情報も得られるのだという。
レッスン２９８日目：「トランクルームで稼げ！」
解説：何年も入らない店舗があるのなら、トランクルームにしてしまうという手がある。カンタンな間仕切り工事とセキュリティーだけで、意外な高利回り物件に変身するだけでなく、契約先が複数になるので空室のリスクも軽減される。
レッスン２９９日目：「学生生協を味方にせよ」
解説：学生を入居させたいなら隣接する学校の学生生協を味方につけよう。「どうしたら紹介してもらいやすくなるの」そんなもの、奇策などありません。生協の担当者に営業あるのみ！
レッスン３００日目：「ルームシェアとゲストハウスの違い」
解説：ルームシェアとは一軒の家を複数人で共同生活することで管理はシェアメイト同士の自主管理となる。一方ゲストハウスは、管理人のいるルームシェアのスタイル。そのため、ゲストハウスを運営するためには、それなりの管理ノウハウが必要になる。
レッスン３０１日目：「トラブルはあらかじめ業者と連携を」
解説：アパート経営にトラブルはつき物だ。排水が詰まった、水が出ない、鍵をなくした、ガラスが割れた、電気が切れた、などなど。こういったトラブルに迅速に対応するために、あらかじめ緊急で対応できる会社を調べて提携しておくようにするといい。トラブルに迅速に対応できればクレームではなく逆に満足度を高めることができる。
レッスン３０２日目：「クリーニング済みラベルで高感度アップ」
解説：部屋をクリーニングしたら、必ず「クリーニング済」の表示をしておこう。トイレも「消毒済み」のラベルを蓋に巻いておけば、清潔感が溢れ、高感度がアップする。
レッスン３０３日目：「部屋をモデルルーム化してしまう」
解説：内見者は部屋を、自分が住んだ時のことをイメージしながら、内見をする。そのため、自分が住んでいるイメージがしやすいほど契約率は高まる。それならいっそのこと、部屋を家具や食器、観葉植物などでモデルルーム化するといい。部屋が空くたびに、自宅の家具を運び込む大家さんがいる。その根性を見習おう！
レッスン３０４日目：「自動販売機にも募集広告を！」
解説：アパートの敷地スペースに自動販売機を置く大家さんが増えている。自販機は売上げや防犯アップにつながるのでとても助かる。しかも、自販機の広告スペースには入居募集広告を差し込むことができる。もちろん無料なので自販機を設置する場合は担当者に確認してみよう。
レッスン３０５日目：「キャッシュがあるならキャッシュで買え」
解説：今後の2015年までの日本を予測すると、今後、金利は上昇していくと考えられる。人口も減り、賃貸市場の需給ギャップも広がる。そんな時代は、キャッシュがあるならアパートはキャッシュで買った方が断然いい。金利が上昇しても、借金がないので安心だ。しかも、キャッシュなら物件を安く買える可能性も高くなる。
レッスン３０６日目：「相続税がかからない人とは？」
解説：基礎控除５０００万円＋（法定相続人１人あたり１０００万円）以内の遺産であれば、相続税はかからない。
レッスン３０７日目：「ルームシェアをはじめよう」
解説：空室対策としてルームシェアは有効。ルームシェアをはじめるのはカンタンだ。生活必需品（電化製品、家具など）を揃えて、次のサイトでシェアメイトを募集するだけでいい。
レッスン３０８日目：「ルームシェアの契約方法」
解説：これだ！という決まりはないが、ルームシェアは敷金、礼金、仲介手数料なしが基本。ただし１ヶ月程度の保証金が必要としているケースが多い。契約方法は１年未満の定期借家契約にするといい。１ヶ月未満であれば、期間満了とともに即日に契約が終了するからだ。
レッスン３０９日目：「一時金より満室を優先する」
解説：なかなか入居者が決まらない時は、一時金をすべてタダにしてみるといい。敷金０、礼金０、そして客付業者には礼金が無くても広告費１ヶ月分を確約する。さらに担当者には、謝礼でダメを押せ。
レッスン３１０日目：「デッドクロスの恐怖」
解説：大家さんは、「デッドクロス」（黒字倒産の可能性）の時期を把握しておかなければならない。デッドクロスとは、お金はでていかないが、経費になる「減価償却費」の額と、お金が出て行くのに経費にならない「元金返済分」の額がクロスする時期をさす。この時期を過ぎると、黒字なのに実際にはお金が残っていない状態になる。資金のほとんどをローンに頼っている大家さんは全員デッドクロス時期を必ず把握し内部留保を蓄えておく必要がある。
レッスン３１１日目：「究極のサービスとは？」
解説：究極のサービスとは、あなたが人にしてもらいたことをすることに他ならない。
レッスン３１２日目：「投資は感情で動くな！情報で動け！」
解説：投資は、絶対に感情で行ってはいけない。情報は多ければ多いほどリスクは小さく収益は大きくなるという法則をもっている。
レッスン３１３日目：「中古物件を法人を設立して購入するメリットとは？」
解説：ある程度の家賃収入が稼げる中古物件の購入は、最初から法人設立して購入する方がいい。消費税還付のスキームが組みやすいだけでなく、青色申告の欠損金繰り延べは個人３年に対し、法人は７年間に延びる。しかも、経営に必要な費用はすべて経費になる。節税を効率的に行い内部留保を固め、将来のリファームや繰り上げ返済などをするためにも、最初から法人を設立してして投資できないかを検討してみよう。
レッスン３１４日目：「戸建賃貸なら管理の手間いらず」
解説：戸建賃貸は、入居者が持ち家感覚で住めるために、管理の手間がほとんどかからない。あなたも、もし自宅の庭が汚れていたら自分でお掃除するでしょう？
レッスン３１５日目：「第三者の１０年保証をとる方法」
解説：耐震偽造、欠陥住宅を防ぐために、第三者機関の保証をとる方法がある。ＪＩＯ（日本住宅保証機構）は、施工中、地盤調査を含めて５回の厳しい検査を行う。そして合格したものに対して１０年間の保証を行ってくれる。検査保証料は木造住宅なら１５万円前後。工務店が未加入なら安心のためにも加入を勧めてみよう。
レッスン３１６日目：「相続税は取り戻せる！」
解説：相続税の申告は、100人の税理士が行うと100人とも違う税額になるといわれている。その大きな理由のひとつは不動産の評価が非常に難しいからである。ある相続税のスペシャリスト税理士によると、相続案件の７～８割は相続税の申告が過大で、修正申告を行えば税金が戻ってくるケースがほとんどだという。ただしその修正申告も納税後５年までに限られる。
レッスン３１７日目：「お金の交渉術」
解説：まず冗談のような安い値段をいってみること。 最初は言うだけタダなのだから誰も傷つけることはない。 ダメならそこから少しづつお互い合意できる金額に近づけて
いけばいい。
レッスン３１８日目：「上場ゼネコンは安くない」
解説：上場ゼネコンが工事を請け負う場合、１億以下の工事はまず間違いなく経費を１５％取ったあと下請に丸投げされる。１億以下の工事は見積を依頼するだけ無駄である。
レッスン３１９日目：「今日より明日を！」
解説：成功者の思考に終わりはない。「どうしたら今日より明日をよくできるか」を常に考え
１日１日を大切に過ごすことが大切だ。その決意ができる人だけに女神は微笑む。
レッスン３２０日目：「融資で門前払いを食わないために」
解説：融資で門前払いを食わないためには、購入物件の担保価値を把握し、足りない担保を自己資金などで補えるようにすること。そして、きちんと融資申し込みの資料（物件概要、謄本、収支計画、過去３年の確定申告書等をそろえて融資の申し込みにいこう。相手も素人を構っているほど暇ではなのだ。身の丈を知り、材料を揃え、交渉に臨めば必ず融資を引き出すことはできる。
レッスン３２１日目：「フリーレントで１ヶ月分タダ」
解説：フリーレントとは、契約時に１ヶ月分の家賃をサービスしてあげる方法。「今、入居すれば１ヶ月分タダ！浮いたお金の使い道は色々です！」とすれば、初期コストが浮くので、入居希望者は集まりやすくなる。２ヶ月も３ヶ月も空室のままならフリーレントキャンペーンを行ってさっさと入居させてしまった方がよほど得だ。
レッスン３２２日目：「★印に注目せよ」
解説：不動産業者に入居募集依頼をする際、業者が物件掲載する情報誌やインターネット情報の取扱い会社名の欄に「★」または「※」マークがついているかどうか確認してみてほしい。★印がついていない物件は、「同業他社客付不可」になっていて、事実上、掲載企業の独占物件になってしまっている。こうなると、情報ソースの間口が狭くなり、入居の確率は低くなってしまうので、必ず確認するようにしてほしい。
レッスン３２３日目：「法人化の目安は９００万」
解説：法人化の目安は、課税所得が９００万円を超える時。このライン以上だと法人の実行税率の方が低くなる。ただし、個人から法人に物件を移す（売却）するのは、かかるコストの面から考えると難しい。１０００万円以上の課税取得を目指すなら最初から法人を設立した方がいい。
レッスン３２４日目：「枕を高くして眠れるか？」
解説：投資の基準は、枕を高くして眠れるか？どうか？枕を高くして眠れないほど不安になる投資は情報が不足しているか、身の丈に合わない投資なのだ。枕を高くして眠れる投資になるにはどうしたらいいのか？今一度冷静になって考えてみよう。
レッスン３２５日目：「ホンモノの人脈とは？」
解説：ホンモノの人脈は仕事を極める人にだけ作ることができる。逆をいうと、仕事を極めるから、必要な情報や人が集るということになる。今あなたは、自分の仕事を極めるための行動をとっているだろうか？
レッスン３２６日目：「生前贈与をすれば争いは起きない」
解説：「争続」を完全に回避する唯一の方法は、生前贈与をすること。ただし、単なる贈与ではなく、「相続時精算課税制度」を活用することがミソです。
レッスン３２７日目：「内見者は去っていくパターン」
解説：「なんかエントランスが汚れてるな～」（どうせ中も汚いんだろうなぁ）この時点であなたの物件の印象は８割がた決まってしまう。エントランスを綺麗にするのはもちろん。第一印象を良くし、パッと明るい印象にするなら花を飾るのが一番方法だ。
レッスン３２８日目：「ＰＯＰは無言の営業マン」
解説：ＰＯＰ（ポップ）とは、スーパーにある「お買い得！」商品をお勧めするアレのこと。これを空室になっている部屋中に手書きで書いてペタペタ貼っておく。例えばこんな言葉で・・・「帰りの遅いお父さんもスイッチポンであったかお風呂に入れるセミオート追い炊き機能つき給湯器！」「人を感知して自動で点灯、消灯する人する人感センサーつきダウンライト！消し忘れがなく経済的です！」すると、どんな業者の新人営業マンが部屋を案内しても、１００％物件の魅力を伝えることができる。まさにＰＯＰは無言の最強営業マンなのだ。
レッスン３２９日目：「内見現場三種の神器とは？」
解説：内見現場三種の神器とは・・・・【巻尺】 内見者は家具が納まるか、寸法を測りたいというニーズが高い。あらかじめ用意しておくと再度計りにくる手間が省ける。【間取り図面】計った寸法を図面に書き込む。また、家具の配置を書き込んだりして内見してもらえればより入居のイメージをつかんでもらえる。【入居のしおり】これは電気、ガスの手続き、公共施設、生活利便施設の概要などが書き込まれたガイドブック。さらに観光マップのようなイメージで周辺環境をガイドしてあげると、物件の魅力が更に伝わりやすくなる。
レッスン３３０日目：「滞納は連帯保証人へ協力要請せよ」
解説：入居者が家賃を滞納をしたら連帯保証人には家賃を代わりに払ってもらうのでは根本的な解決にはならない。早く払うように連帯保証人から入居者に連絡をとってもらうことが重要だ。「あんた！何やってんの！人様に迷惑をかけたらダメじゃないの！」実は、親からこういわれるのが一番効く。
レッスン３３１日目：「大老賽（だいろうさい）に続け！」
解説：華僑には「大老賽に続け」ということわざがあります。 「大老賽」とは「トップを走るボス」という意味。 どういう意味かというとトップを走る人には必然的に良い情報が集まる。
だから、その人に続いて走っていれば大丈夫だということ。あなたの見本になるボスを探し出し、許しを得たうえで徹底的にそのボスを真似てみよう。きっと上手くいくはずだ。
レッスン３３２日目：「戸建賃貸が賃貸市場を変える」
解説：先日、日経新聞に次のような記事が載っていた。賃貸、分譲を問わず、住まいは「一戸建がいい」という世帯が８割あるという記事だ。私が行った、賃貸マンション６５００世帯への独自アンケート
でも、その８割がもし「戸建賃貸」があったら住みたいと答えた。しかし、「戸建賃貸」の供給は、そのニーズに対してわずか１％に満たない。もし、あなたが今土地活用を検討しているのなら「戸建賃貸」
の有効性も選択肢の一つに加えてみてはいかがだろうか？
レッスン３３３日目：「遠くなっても戸建賃貸」
解説：住まいの決定権は奥様方が握っている。なぜなら、１日のうちで最も長く家で過ごすのは奥様方
だからだ。だから住まいが快適であれば、駅からの距離は気にならなくなる。通勤する旦那だけ我慢すればいいわけだ。事実、私が６５００世帯に行ったアンケートでは、戸建賃貸に興味を持っている世帯の内、その半数以上が今のマンションから５分～１５分くらい遠くなってもいいと答えている。
レッスン３３４日目：「法人化の種類とは？」
解説：大家さんの法人化は次の３つある。
①管理委託方式 管理会社を設立し自分の物件を管理する方法。ただし管理委託料は５％～８％程度が相場なので、効果的な所得分散はできない。
②家賃保証方式 家賃保証会社を設立し自分の物件を一括借上（サブリース）して家賃保証をする方法。保証率は１５％程度が限界。
③売却方式 法人を設立し個人の土地、建物を売却する方法。これが一番、節税には効果的だが、不動産取得税、登録免許税など通常の売買にかかる経費がかさんでしまう。
レッスン３３５日目：「固定金利選択型変動金利」
解説：大家さんがローンをするのにお勧めな借り方は、「固定金利選択型変動金利」だ。この借り方は、例えば、当初２年、３年、５年、７年、１０年いずれかの固定金利期間を設定し、固定期間経過後、再度、固定か変動かを選択できる借り方である。固定にするか変動にするかは、単に金利が安いから、決めるものではない。それぞれの投資戦略、返済戦略によって決定されるべきである。
レッスン３３６日目：「時間は平等、未来は不平等」
解説：時間は万人に平等に与えられている。今ある時間を有効に使うか、無駄に使うかで、あなたの未来は全く違ったものになる。
レッスン３３７日目：「粗利回りとは？」
解説：表面利回りが、「年間家賃÷投資額」であるのに対し、粗利回りとは、年間家賃から「ローン元利返済額」「修繕費」「管理費」「火災保険料」などすべての経費を引いたあとに投資額で割ったもの。投資においては、このあなたのポケットに残る「粗利回り」を見て判断することが極めて重要だ。
レッスン３３８日目：「謄本の調べ方」
解説：今は便利な時代。土地、建物の謄本はネットで入手可能です。
インターネット登記情報提供サービス
http://www1.touki.or.jp/gateway.html
■「本日のおすすめ」 不動産投資をするのなら登記簿の読み方は知っておきましょう！
http://www.superfp.com/000084.html
レッスン３３９日目：「相続税の節税対策」
解説：基本的に相続対策は次の２つの方法しかない。１、借金でアパマンを建て、資産を圧縮する ２、養子縁組※をして基礎控除額を減らす。※養子縁組は実子がいる場合は１人まで。実子がいない場合
は２人まで可。
レッスン３４０日目：「ペット可にすれば入居者は決まる」
解説：何をやっても入居者が決まらない場合、「ペット可」にして募集してみよう。案外すぐ入居者が決まってしまうことが多い！
レッスン３４１日目：「究極の空室対策」
解説：私は、１０の空室があるとして、それを全部満室にする１つのノウハウは知らない。しかし、少なくとも空室を満室にするノウハウを３０は知っている。それを全部実行する。ただそれだけだ。
レッスン３４２日目：「入居率９５％でも１００％の家賃を稼ぐ」
解説：土地活用の本来の目的は、土地を活用して収益を上げること。だとすれば、アパートは満室にするだけが能ではない。自販機を置く、自転車奥置場を有料にする、開きスペースをトランクルームとして貸す、等々。これらの収益を合わせれば、入居率が９５％でも、１００％以上の家賃を稼ぐことができる。
レッスン３４３日目：「広告で稼げ！」
解説：幹線道路に近い立地にマンションを持っているなら、屋上を広告で貸すことができないか検討してみよう。広告主を探すのはカンタン。電話帳を開いて、広告看板制作業者に教えてもらえばいい。
レッスン３４４日目：「部屋のカギは現地に備える」
解説：内見者を増やすコツは、情報公開の間口を広げ複数の不動産業者に募集協力してもらうこと。この場合、部屋のカギは現地に備えるのが一番。いつでも、誰でも、すぐ内見してもらうことができる。
レッスン３４５日目：「相続が起こったら・・・」
解説：相続の開始は死亡した日から１０ヶ月以内に申告の必要がある。この１０ヶ月の間に、特に注意しておくべきポイントをあげると、
【相続開始３ヶ月以内】
・相続の放棄または限定承認の申し立て期限
「相続放棄」・・・借金も財産も一切相続しないこと。
「限定承認」・・・被相続人の財産の範囲内で借金を相続すること。
ただし、相続人全員で申告する必要あり。
【相続開始４ヶ月以内】
・被相続人の準確定申告期日
【相続開始１０ヶ月以内】
・相続税の申告期限
１０ヶ月という期間は長いようで短い。事前に誰に何を相続させるかを決めておくのは、先代の重要な
仕事なのである。
レッスン３４６日目：「専任募集と一般募集の違い」
解説：一言で言うと「専任」は「元付け業者」、「一般」は「客付け業者」ということになる。「元付け業者」は、どの業者が客をつけても、契約業務を取りまとめるために必ず手数料の確約があるが「一般」
の「客付け業者」は客を紹介できたときのみ手数料が入る。すると「専任」の方が、早く入居者が決まりそうだが、実態は違う。業者はインセンティブによって行動するから「専任」と「一般」をうまく使いわけることが重要だ。
レッスン３４７日目：「内見申し込みが入ったら・・・」
解説：内見申し込みが入ったら、極力、あなたが現地で出迎えること。空気を入れ替え、スリッパを揃える。いくら業者が同行しても、あなたの物件を一番ＰＲできるのはあなた自身である。
レッスン３４８日目：「スリッパを常備する」
解説：内見者（お客様）をお迎えするのに、スリッパが無いのは、経営者として失格。内見のチャンスは一回限りと考えて、他にもできることはないか考えてみよう。
レッスン３４９日目：「アンテナの張り方」
解説：成功者はやり方がわからないから「できない」とは考えない。やり方が分からないなら「やり方は必ず見つかる」と強く念じてみよう。「できる方法」は必ずそのアンテナに引っかかってくるはずだ。
レッスン３５０日目：「宇宙は不均衡を嫌う」
解説：片方が儲かって、片方が損をする。このよなバランスが悪い取引は必ず反作用が働きバランスを保とうとする力が働く。家賃もそう。家賃に見合った部屋を提供していないから家賃が下がる。ただそれだけのことである。
レッスン３５１日目：「屋上も貸せる！」
解説：部屋を貸すだけが大家業ではない。壁屋上で貸し看板ができないか？携帯電話のアンテナ拠点として貸せなないか？
レッスン３５２日目：「競売は数打っても当たらない」
解説：競売は数打ちゃ当たるものではない。イチローだって、ヒットになる可能性の少ない球には手を出さない。強打者ほど優れた選球眼を持っているもの。競売も同じ。無闇やたらに入札してもダメ。
正しい選球眼、そして相手の応札額が予測できれば良い物件を落札できる確率は高くなる。
レッスン３５３日目：「芳香剤でさわやかな香りづけ」
解説：人が住まない部屋の空気は腐る。だから内見者を案内する前に部屋の空気を入れ替えておくのは基本中の基本である。そこに芳香剤でさわやかな香りづけをしておけば完璧。
レッスン３５４日目：「内見者へのささやかな心づかい」
解説：内見者へのささやかな心づかいとして、お部屋に飴をおいておこう。家族連れなら、必ず子供の心を掴むことができ、滞在時間も長くなる。
レッスン３５５日目：「アプローチの数だけ成約率は高くなる」
解説：空室対策は一つだけではダメ。知っている方法をすべてやってみる。やってみた数だけ成約率も高くなる。
レッスン３５６日目：「有利な金利を引き出す方法」
解説：
基本的に、銀行は土地、建物の担保価値以上の融資はしない。とすると、必要以上の担保提供、あるいは、自己資金を多くすれば、金利交渉は有利に進めることができる。
レッスン３５７日目：「小規模企業共済で賢く節税」
解説：「小規模企業共済」は大家さん個人でも入ることができる。この制度を利用すると、将来、事業を廃業又は、法人の役員を退任した時にその後の生活資金として共済金を受け取ることができる。会社はその掛け金分を役員に上乗せして払うことで節税になる。一方、役員はその掛け金分の収入が増えてしまうことになるが、共済の掛け金は全額所得控除になるので、税金が多くなる心配はない。
レッスン３５８日目：「家賃を値切られるのは、 家賃を値切られる方が悪い」
解説：家賃を値切られるのは、家賃以下の商品しか提供していないから。家賃を値切られたくないのなら、商品の価値を高める努力を怠らないことだ。
レッスン３５９日目：「決断と成功の因果関係とは？」
解説：人生は決断の連続である。たくさんの決断をした人ほど、早く成功できる。たとえ決定が間違っていたとしても決定しないよりはまし。失敗が成功の元だとすれば、早く決断して早く失敗した方がいち早く成功を掴み取ることができる。
レッスン３６０日目：「臨界点を目指せ」
解説：物事がうまくいかない時、すぐに投げ出してしまう人がいる。しかし、物事には臨界点というものがあり、いずれコップの水のように一気あふれ出て、上昇気流に乗れる瞬間が必ず訪れる。だから、どんなことでも途中であきらめず、とことん突き詰めることが大切だ。
レッスン３６１日目：「シルバーマーケットを意識せよ」
解説：大家業だけでなく、今後のビジネスを語る時、シルバーマーケットは絶対に無視できない。常にシルバーマーケットにアンテナを張り続け時代に乗り遅れないようにしよう。
レッスン３６２日目：「人間は目標を持つと、自動的に努力し始める」
解説：人間は目標を持つと、自動的にその目標を達成しようと努力する生き物である。この特性を活かさない手は無い。今あなたに目標はあるだろうか？無ければ今すぐ目標を紙に書き、朝晩それを眺めてみよう。
レッスン３６３日目：「究極の防犯対策」
解説：オートロック、防犯カメラなど、どんなにセキュリティーを強化しても、空き巣被害が無くなることはない。それよりも「防犯のしおり」を配布し、「正しい鍵の掛け方」を指導したり、「入居者同士の挨拶」の奨励など、お互いのコミュニケーションを促し、入居者同士の自衛策を講じるように指導していくことも重要である。
レッスン３６４日目：「ルールを知りて、己を知れば百戦危うからず」
解説：何事もまずルールを知ることが重要である。ルールを熟知すると、同じ物件を購入しても他人より多くのキャッシュを残す不動産投資ができるようになる。ルールを把握せず、「とりあえずやってみよう」というようなお気軽な気持ちで不動産に手を出すのはそりゃぁリスクは高いってもんです。
レッスン３６５日目：「人事を尽くして天命を待つ」
解説：目の前のことを一生懸命にやろう。余力を残さないようにしよう。そして天命を待とう。それが、良い結果であれ、悪い結果であれ、力を尽くせば必ず新たな道が開かれる。
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